泡沫没有争议
林采宜表示，泡沫没有争议，泡沫是有指标的。有争议的是：泡沫会不会破，什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。
目前中国城镇化率还有很大空间，但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求，是无效需求，和没有需求是一样的。
今年新增房贷占GDP 6.4%，居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。
这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。
三四线城市：泡沫已在一个个破灭
林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。
所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。
二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。
三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。
中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。
另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。
所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。
来源：华尔街见闻
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