信贷逻辑生变
过去多年来，信贷政策的变化，与楼市走势有着惊人的一致性，其影响力甚至超过了后来的限购、房产税等调控手段。但这并不能断定信贷政策真的起到了决定性作用。
按照中原地产首席分析师张大伟的观点，背后还有两个不能忽略的背景。
一是过去十多年来，M2一直维持着较高的（约15%左右）年均复合增长率；二是在2013年之前，全国房地产市场处于整体供不应求状态，且区域分化并不明显。
这说明，在货币供应相对充足、房地产市场具备足够内生动力的情况下，信贷政策能够很好地引导资金对房地产的流向。事实上，楼市走势还和M2出现极大的正相关性，在销售增速最大的2009年，M2余额增长27.68%，创下最近20年来最大增幅。
如今，这两个背景似乎都已不复存在。
据央行统计，2016年前11个月，M2余额增幅为11.4%，低于去年全年的13.3%。在货币政策“稳健中性”的基调下，预计近几年M2恐难有大幅增长。
房地产市场的转折更为明显，且不可逆转。按照多家机构的研究，自2013年之后，我国房地产市场正式过渡到“整体供大于求、区域分化加剧”局面。广大二三线城市的“去库存”压力巨大，内生动力极为缺乏。
在多数业内人士看来，本轮房地产市场的降温，虽有信贷杠杆提高的影响，但货币政策并未出现大幅调整，其根本原因仍在于市场本身进入到下行周期。
事实上，自今年下半年以来，房地产“大周期见顶”的言论就甚嚣尘上。其理由在于，城镇化进入后半程（中小城市动力不足）、人口红利减退（新增购房人口不足）、整体供应过剩等。这也意味着，房地产市场将进入低速增长，甚至负增长阶段。
因此，传统的信贷逻辑并不能完全适用于新的变化。根据大多数分析人士的观点，由于整体需求乏力，除非M2增幅再度提高，否则即使信贷政策放松，对市场的刺激仍然有限。且这种影响将集中在热点城市，而非整体市场。
来源： 21世纪经济报道
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