其他国家对金融财政税收的支持，不仅是金融方面支持，还有税收方面支持，政府还给租赁补贴，而这种补贴机制的建立，形成了一个用金融、税收、政府补贴，鼓励机构投资者，也就是刚才讲的非营利机构投资者，能够将组织房子拿来给社会住，这个应当是有直接借鉴意义的。而且国外还有干预机制，现在我们讲房子是住的，国外也是房子是住的，如果长期空置，会有干预的，这种干预，不同发达国家，既控制价格，又对你闲置房进行征税，而且对相互之间的关系进行了制约，这条我们做的比较多，帮助低收入人群解决住房，还有一批规定，其实不仅是发达国家，东南亚国家已经尝试，开发商建的房子中间有一部分就是廉租房，政府控制的低价廉租房，不是说开发商的房子都是卖的，而且要组织好这个地区维护和就业的有关问题。

我们国家尽管这些政策上还在完善中间，但中央已经十分重视，2015年住建部就发了要加强租赁市场的文件，把它作为城市住房供应体系，房子是用来住的，不是有房，而是有房住。同时国务院办公厅又下发了关于培育和发展住房租赁市场深化住房改革制度的有关意见。特别是这次中央经济工作会议提出三四线城市去库存，要研究符合国情、市场规律，基础性的长效机制，同时提出加快住房的租赁市场的立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。这次经济工作会议对我们在房地产市场中发展租赁资产，我们的缺失提出了原则性的指导意见，而且国务院也提出了原则的要求和若干意见。

下面怎么办，怎么有序培育？我想讲点我自己的观点。当前房地产市场结构性失衡问题严重，大城市地价、房价过快上涨、房价过高，三四线城市房地产库存过大、供应过剩，这一堆矛盾实际上已经引起了对社会产生的双重危害，住房要解决价格过高、买不起房、住不到房，怎么办？所以积极培育发展租赁市场是房地产供给侧结构性改革和新型城镇化引导下，房地产市场的规范也是一个很关键的问题。因此要解决这个问题，即便我们国家这么大，一线和一线热点，二线以及三线、四线城市差别这么大，怎么分类指导实施？有助于缓解房地产市场供需失衡的问题。

这里我想讲三个方面：一是一线城市、热点城市。我提出租赁市场目标是提高以既有住房的利用效率为目标。这张图统计了国际社会人均住房面积，已经达到中等发达国家、发达国家，除了美国、加拿大以外，我们接近了。在这个时候我们还是在大城市盖房子，还是要挖挖潜力了。所以我这里讲，要落实人地挂钩的政策，加大土地资源供给，鼓励机构新建租赁住房。另一方面要推进城市空置房屋改建后用于租赁，解决新市民住房问题。我们的住房，越便宜的房子离城市越远，离就业中心、居住中心越远，居住成本带来的影响，是不是要挖掘现有住房的潜力了，把现有的手上的两套房、三套房，用政策引导和法律引导拿出来，而这个时候给部分一线、热点城市解决培育租赁市场的方向。

二是一般性的二线城市，我觉得是住房四个层面，一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场，都需要研究协同发展机制，我们要避免已经出现大城市和三四线城市的问题，怎么协同工作的问题，这样你是推动企业单位、机构性人员对整个的调动，希望把它作为整个城市的整体，四个方面共同来推动。这里举了两张图，先不讲公共建筑，先讲持有土地，因为我们的开发模式是一次批准、若干次建设的过程，要解决这个问题，就要很好的研究相关政策。所以我认为二线城市应该是研究土地供应新房、旧房联动机制和租赁市场的联动机制。

三是三四线城市当前的重点。我们讲的库存主要是在三四线城市，这就带来一个重要的问题，中国新型城镇化的发展方向、人口的布局应该怎么样更合理？现在劳动力从高端城市发展需要的劳动力素质和能提供的劳动力素质的差异，还有劳动力价格的差异，决定着我们开始回流，回流意味着什么？回流就意味着我们对三四线城市发展模式和去库存要不要结合，我们的社会服务与去库存要不要结合，有效的培育租赁市场要不要结合？我这里提了三句话。中央讲现在要发展特色小城市、小城镇，不是把恢复古风貌为主题的，我觉得要保持我们自己的风貌，更要研究小城镇的产业发展模式和产业对劳动力诉求的关系，以及使更多的劳动力在那里市民化的问题。

所以这里我讲，要建立产业联动机制，来盘活三四线城市的库存，要从劳动生产力上提高和就业和产业的角度去研究。同时应该结合我们的医疗机构的布局和学校的布局来联动。你们可以调查一下，现在有不少中小城市里，子女的上学和老人的陪读、就医问题已经成为我们一个重要的方向，在这个时候怎么提高这些机制。我们最终是发展经济，城镇化和劳动力市民化是让他能住下来，能生活得好，而生活得好的比较，以他自己的承受能力，在他自己适宜的城市里去居住。今天不展开讲了，上次讲了劳动力走向。这里就有一个既要支持创业的人回去投资，又要降低他回去投资的成本和提高招工的劳动力素质，我们建立住房租赁市场极其重要，我这里做一种设想。比如说我们现在空置房，用机构式的方式寻找各方的合作，包括企业的合作，不认为现在是三线城市、四线城市去库存就是买房，而是把这部分房子用投资人、政府和需求人之间的机构性组织的建立，提供一个具有保障的劳动力的居住条件，由此降低企业的劳动力成本，提高劳动力素质的角度，来统筹研究这个问题。我想还是大有潜力可以讨论，因为当前的库存，三四线城市是突出矛盾，而这个突出矛盾又是我们三四线城市，又是我们经济城镇化发展的所在地。所以这块文章要做，对有序培育租赁市场，特别是对于城镇化农民转为市民过程中这是值得研究的重大问题，所以我前头讲，有序的培育房地产租赁市场，为什么叫补短板？也就是根据去库存和健康培育房地产市场综合的角度来讲的。

四是要有政策支持和扶持。我们既然有三四线城市的租赁市场，以及一线、二线城市的租赁市场的问题，需不需要吸收国外的经验，研究我们的政策，把房子住起来的问题，而不是简单的把三线、四线房子去库存，以卖出去的角度来处理问题，我认为是当前补短板，补有序发展租赁市场短板的重要内容。

最后，培育住房租赁市场，是房地产供给侧结构性改革的重要作用，有助于缓解房地产市场供需失衡和推进新型城镇化。

我的发言完了，希望各位批评指正，谢谢各位！（汪光焘系住建部原部长）

来源：“经济学家圈”微信公众号