（原标题：拿了多宗高价地却遇最严调控 安徽最大房企文一集团变招“过冬”）

9月30日之前的那段日子，对在合肥有项目的开发商来说，是一年内最美好的时光。合肥市场上一房难求，买房资格甚至需要付出额外成本方能取得。然而，10月2日晚上9点左右，合肥市政府发布楼市调控新措施，市场成交的量与价同时发生变化。最严调控政策之下，这个2016年房价上涨最快的城市开始出现下跌，开盘去化不力，甚至出现项目开盘即亏本的“怪相”。

来自克而瑞的数据，调控之后的第一个月，合肥新建商品住宅成交43.98万平方米，创下49个月的低点，环比下跌63%；房价在上涨13个月后，首次出现下跌至12791元/平方米，环比跌5%。

合肥房地产市场此前的火热，也吸引了包括万科、恒大、华润、万达、碧桂园等大型房企争相入驻，然而，合肥市场当之无愧的老大依然是从合肥东边小县城崛起的文一地产。

今年7月，中国指数研究院发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，文一地产以128亿元销售额位居54位，再创安徽房企销售额首位。

中国指数研究院数据显示，文一地产在合肥拥有近30个项目，这几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。在土地市场竞争最为激烈的2015年和2016年，文一地产在合肥市场依然收获18宗土地，其中不乏多宗高价地。

当楼市风云突变，这些高价地如何快速变现，则成为房企们必须思考的问题。文一地产也不能置身事外，其不得不改变多个项目的原有开发节奏。然而，这家迈进全国50强的房企，唯一重仓的城市也是合肥，处在调控风暴眼的文一地产，成为市场关注的焦点。

外界的熙攘之中，文一地产长久以来不惜高价拿地，并将“快”视为圭臬的高周转模式是否能够得以维继并无确切答案，值得注意的是，在接受记者采访时，文一地产高管用“过冬”来形容接下来的2016年，并表示公司已经储备粮草，谋划应对措施。

困境：当高价地遇到最严调控

最严调控之下，合肥这个中国房价上涨最快的城市房价开始下跌，开盘去化不力，甚至有开发商开盘即亏本。

合肥对楼市“动真格”之举开始奏效。11月30，合肥迎来首场“限价”土拍，约90家房企鏖战8宗地，最终两宗土地触及政府设置的最高价格，以摇号产生竞得者。

《每日经济新闻》记者从合肥国土局网站了解，当日竞拍的6宗限价地块后期需保证房源售价不能高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。

土地最高价则为地块所在区域历史最高成交价，即已成交的最高价格。以蜀山区为例，政府给出的最高限价折合楼板单价为22103元，与今年6月葛洲坝地产竞得的楼板单价21550元地块基本持平。

“限价”在降低地价的同时，也将昔日的“地王”留在最高点。据《安徽商报》报道，合肥市对备案价格低于本区域内同品质、同类型房源明码标价平均备案价格的项目，开设绿色通道，即报即办，加快市场供应；若申请备案价在平均备案价与最高备案价之间，将“指导企业科学合理制定价格”。

11月下旬，《每日经济新闻》记者就新的备案规则致电合肥物价局，工作人员表示，新的备案项目价格不得高于所在区域已存在的最高价格，此举意味着政府给房价设置了一道红线。以滨湖为例，目前该区域最高备案价价格为19899元/平方米，高于该价格的项目无法进入销售环节。

“限价”对文一地产的影响不用言说。2015年12月，文一地产竞得滨湖BH2015-05-A地块，成为当年单价“地王”，豪门金地项目由此诞生。

文一地产试图通过产品升级获得更多的溢价，其一位不愿具名的高管向记者透露，该项目成型之前，参观了很多豪宅项目并进行比对和参考，重新打造项目的物业，用材、户型甚至是景观。

合肥房管局网站显示，豪门金地项目的高层住宅均价在2.2万元/平方米左右，而距离该项目不远的合肥云谷高层住宅均价约1.35万元/平方米，洋房为1.7万元/平方米左右。

今年3月，文一地产76.89亿元竞得滨湖总价“地王”，该地块住宅部分楼板单价约1.9万元，而目前合肥物价局给对滨湖新房设置的价格红线为1.99万元/平方米。

如果按政府的指导价格定价，开盘即亏损。文一地产高管向记者表示，受限购影响较大的豪门金地降价空间不大，主要是因为该项目地价高于周边项目，文一应对策略为拉长销售周期。

中国指数研究院数据显示，目前，文一地产在合肥拥有近30个项目，这几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2015年和2016年，文一地产在合肥公开土地市场分别竞得的18宗土地花费代价合计为242.73亿元，而同期，文一地产的销售业绩为280亿元。

如此高的投资拓展金额，文一地产如何满足资金需求？文一地产高管称，“快”是文一地产发展的根本，拿地到开工甚至到开盘一般时间为4~6个月，16~24个月基本实现项目结算。文一地产在合肥常是数十个项目同时开发，项目资金并联，为文一地产提供了大量现金流。

调控之下，文一地产已经放缓合肥市区项目的开发节奏。此举意味着，高周转的模式在部分项目已经行不通。在接受记者采访时，文一地产高管用“过冬”来形容接下来的2016年，并表示公司已经储备粮草，谋划应对措施。

突围：向不限购区域发力

楼市风云突变，这些高价地如何快速变现？文一发端于合肥肥东，成长于合肥，唯一重仓的城市也是合肥。面对房价上涨压力，监管部门开始将调控之手伸向被文一地产寄予厚望的非限购区县，如肥东、肥西、定远等地，以实现突围。

10月31日，文一地产与合肥万科签约，将联合开发肥东FD16-12号地块，该地块为9月23日，万科以48.80亿元代价竞得，楼面价1.12万元/平方米，成为肥东住宅楼面价的高点。

文一地产于肥东县发家，除了地产开发，还涉及教育、旅游、酒业等方面，有着深厚的政府关系，这是万科所倚重的。

但外界颇为不解的是，在肥东拥有大量储备的文一地产缘何和万科合作。学习万科产品研发、营销管理等技能之外，通过万科提升整个肥东的知名度和价值才是文一地产所看重的。文一地产高管透露，为保证公司业绩和资金，将加快不限购地区项目的开发。

看似一切尽在掌控之中，肥东的房价和成交也节节高攀，这似乎是一场赢局。10月，肥东新建商品住房量价大涨，销售量1903套，实际成交加权平均价首次破万，每平方米为10552元，单月上涨787元，环比上涨幅度8.06%，高于合肥同期环比上涨幅度。