百分百自持的账怎么算？

在当前北京炽热的土地市场，海淀永丰18号、19号地无疑热的发烫。但百分百自持的盈利模式又让很多开发企业能望而却步。自持的账怎么算？万科选择用众筹来破局。

刘肖表示，万科在这个项目的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局，运营解题，邀请众筹企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过2B或2C的模式租赁。

这样，从一开始就把需求和供给对接，既解决了前期投资开发资金成本高的问题，也节省了推广销售等中间环节的高额成本。

刘肖透露：“这块地周边新房在售价格已经是8—10万元/每平米，自持的土地出让价格不到一半，相当于我们的租金回报率已经比同等项目高了两倍，因此设定的5%租金回报率的目标实现是有保障的。”

据了解，万科已经调研了中关村附近多家“高精尖”企业，多数企业对于共享资产增值收益和资产所有权的众筹方案非常感兴趣。

市场有需求，作为最重要的生产要素——土地、资金条件都具备，在刘肖看来，玩转百分之百自持需要的仅仅是转变盈利模式。而对项目盈利存疑的背后，是当前言必称转型的开发企业，是否从理念上真正接受告别超额利润，是否从经营管理水平上做好了向服务模式转型的准备，是否从产品业态上构成了在开发以外环节获取价值的产业链。

高房价困境中的制度创新

高房价对经济效率和社会稳定的负面影响已经由来已久，构建满足多层次需求的住房供应体系的呼声一直很高，但作为供应体系中的重要组成部分——住房租赁市场，发展相对缓慢，成为租售并举保障城镇居民住有所居制度安排上的短板。究其原因，缺乏规范的市场供应主体，让住房租赁市场先天残疾。

今年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出培育市场供应主体，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

现实来看，在房价快速上涨的一线城市，土地和资金的高成本是开发企业开展租赁业务的最大桎梏。此次北京市以企业自持商品住宅的方式出让土地，无疑将是完善土地出让制度，培育租赁市场供应主体、引导资源合理配置的一次重要探索，而选择以众筹破题，则是万科在制度创新中的实践共鸣。