铆着劲儿熬限购等待下一轮上涨

在采访中，业内人士普遍建议相关部门应直面房价快涨背后的深层次问题。单纯的限贷限购难改预期，政策调控已有“耐药性”。

房价上涨成为货币现象，加重房地产行业杠杆化。中原集团首席运营官李文杰认为，宽松的信贷政策，让开发商和购房者手中流动性大量增加，导致他们迫切需要寻找投资渠道。在产业结构转型未完成，实体经济增长乏力的情况下，更多企业和个人资金进入房地产领域寻求保值，最终让房价上涨变成一种货币现象。

“这样的结果是，除非货币紧缩，否则房价很难下降。”北京一家基金公司部门负责人表示，目前很难估计开发企业、个人的杠杆率有多高，但房价已经和货币政策深度捆绑，如果不能逐步有效去杠杆，将不断加剧房地产领域的金融风险。

限贷限购难改预期，政策调控已有“耐药性”。当前多个热点城市陆续实施了严格的限贷限购政策，但从记者调研了解的情况来看，市场各方尤其是开发企业似乎并不担心本轮调控影响后市。

土拍网分析师徐菲以南京举例认为，从2006年至2016年南京经历了四轮地王潮，每次调控后地价和房价都反弹式暴涨60％以上。目前限购后又进入了三年一度周期，但政府调控不可能长期存在，两年调整后还可能有反弹。

某知名房企南京分公司负责人就表示，多年调控反弹后，剩下的企业资金实力和抗压能力更强，产生了“耐药性”，“企业现在都铆着劲儿，扛过限购，等待下一轮上涨。”

供给侧调控缺失，土地、资金市场供求长期未能理顺。记者了解到，“地王潮”之下，开发企业纷纷高价拿地，不少企业地价已经占其开发成本的60％以上，积累了很高的资本风险。部分开发企业负责人直陈当前生存的困局：“拿地是找死，不拿地是等死”，加入“地王”游戏也是无奈之举。

某国有房地产开发企业负责人坦言，考核机制推动了国企争抢“地王”，“国资有保值增值的压力，现在只有房地产不会赔钱，国企抢‘地王’也是生存发展的需要。”

李文杰表示，供不应求是上轮房价上涨一个根本的结构性问题。很多城市调控楼市的时候没有积极稳定土地供应预期。

此外，记者了解到，在避险压力下，银行资金流入热点城市，资源、资金错配也是需要解决的问题。

“止血”只是应急须扭转政策错配

总结上一轮房价过快上涨的教训，业内人士认为，化解房地产市场剧烈波动的顽疾，除了下限购之类的猛药，还要有深化调控改革、稳步去杠杆等举措。

调控宜从需求侧转向供给侧。“限购前的市场表面上看是房产荒，其实本质上是资产荒。”中原集团总裁施永青说，投资渠道少导致资金涌入楼市，加剧市场风险，应该迅速采取措施来“止血”。但限购限贷只能应急，不是根治问题的方案。如果不能理顺土地供应、住房供应的机制，单纯限购只是在储蓄购买力，未来限购解除之后又会迎来快速上涨。

业内人士建议，应当稳定土地供应和住房供应的预期，一是对开发商和购房者的资金进行规范和节制，二是要对土地储备和商品房上市的预期及时披露，三是可以通过加大保障房建设平衡预期。

扭转政策错配，合理释放需求。专家认为，宽松的货币政策原本是给三四线城市去库存开的药，实际上却让一二线城市给吃了，这样的政策错配应该扭转，才能有效防范热点城市的下一轮房价快速上涨。

近期多地调控多是地方国土、住建、人行地方分行等联合推动，部分业内人士认为，这增强了地方调控的主动性和力度，建议推动信贷等政策“因城施策”，并保持政策的连续性、稳定性。

此外，业内人士还认为经过上一轮快涨，此轮调控对三四线楼市的溢出效应有限，需求会逐渐集中到热点城市周边。建议相关部门对热点城市周边地区购房行为进行合理释放。

跳出房价循环快涨怪圈还需下决心去杠杆。南京大学教授刘志彪认为，尽管当前楼市去杠杆面临着稳增长等多方面压力，但去杠杆的既定政策方向不能变。当前，政府杠杆、非金融企业杠杆正稳步转移到房地产领域，确切地说是转移到居民个人头上。需要在去杠杆的同时，抓住机遇加快经济增长动能转换，引导房地产行业转型升级，逐步推动产业去虚就实，最终推动房地产问题安全落地。

来源：经济参考报