房产如何变不良的

那么，逆周期下，不良房产处置是如何变成暴利性行业的，这就要回到一个正常的房产是如何变成不良的，不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。

冯剑云介绍说，第一类就是涉及违规、违建、超建的房产，这种房产在一线城市比较常见，比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文与销售证的局面。

第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产，这种以民营企业投资的地产项目居多。

“有位民企老板拿了一块地，项目估值10亿，他从银行借了5亿，信托搞了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目设计不好、销量上不去，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封。”冯剑云说。

第四类则是由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，导致项目陷入困境的。文章开头提及的南通包工头豪宅项目就是典型。

第五类纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段。

“这五种情况时常叠加，产生更加复杂棘手的不良模式。”总体来说，处置难度越大的项目，处置成功后的收益也就越高。

二道贩子们的回归

2013年，广州不良资产包“业余玩家”李智楠从某银行手中购买的一笔单宗债权，本息合计9000万元，4900万到手；抵押物包括151套回迁房、地下车库和两层商铺。

“我是做物业出身，在处置物业方面比较有经验。债权到手之后，我们几个合伙人做了4~5套方案，并根据实际情况反复推演，当时我们决定先从商品房入手，只要151套房产中能够卖出60套，我们就赚。由于这里面涉及151个回迁户，我们一户一户地谈，市场价2.8万元/㎡，我们给回迁户的价格是1.5万元/㎡，最终回迁户购买了90套房产。”他说。

回归到不良房产处置模式的本源，无外乎两种方式：一是转手，二是盘整，将不良资产主动改良成优质资产。

我国房地产市场从2000年起步到现在已有16年，即便有所起伏，但整体趋势向上。在这种单边上涨的年代，大家很少关注基础资产的好坏，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正地去盘活过。

“这种模式简单粗暴。我认为，下一轮不良房产处置，对于基础资产的认知以及抵押物改良能力越来越重要，关键在于对项目本身的竞争力和盈利空间的挖掘。”德富资产执行合伙人吴舸说。

今年年初，某地方资产管理公司（AMC）与一家民营金融集团成立了一个不良资产处置基金，该基金用于收购库存商业地产，并将其改造成为公寓，6个月即实现了项目的成功退出。

《第一财经日报》记者从业内获悉，一波房地产处置基金“正在路上”，但它们对住宅类的不良房产更感兴趣，对商业地产和工业用地则相对谨慎。

来源：第一财经日报