房企拿地生态观:是退出江湖 还是继续活着?

来源:地产中国网 2016-11-28 08:14:00

(原标题:房企拿地生态观: 退出江湖?还是继续活着?)

分析人士称,规模性房企算土地账,虽然也算单账项目的成本利润,但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。而部分房企高管则向21世纪经济报道记者表示,当前拿地其实算不过来账,主要在赌政策。

是退出地产江湖,还是继续活着?这是房企在拿地过程中的重要思量。

对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题,21世纪经济报道记者采访了多位房企高管。他们普遍的回复是,“算不过来账。有赌的成分,主要赌政策。”

对赌,是房地产行业多年来践行的生态观。适者生存,不适者最终被淘汰。所以,近年来房地产行业中百强房企的市场占有率越来越高。

中原地产研究中心做了一项统计:截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达到37家,合计拿地金额达9108亿,合计建筑面积为8066.7万平方米,平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量,到高价地出现频次,都刷新了历史最高纪录。

“部分企业拿地金额远超销售额,压力很大。我不知道他们是怎么算过来账的。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者说。

房企账本

多位开发商高管向21世纪经济报道记者表示,当前拿地其实算不过来账。只有一家房企声称,“只要拿到的土地,都是算得过来账的,并且利润很好。”但该人士拒绝回复,在拿地账本中,他们对房价上涨预期对赌了多少空间?他表示,这是机密。

兰德咨询总裁宋延庆感慨称,“规模性房企算土地账,虽然也算单项目的成本利润,但也算并表总账,有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法,是真不太了解房企。”

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“如果我们看当前的房价和当地地价比,这是算不过账的。绝大部分是对赌未来预期。”

在近期一次论坛上,欧阳捷曾主持一场题为“长三角土地有多贵?”的对话。欧阳捷问:是拿到地更焦虑,还是拿不到地更焦虑?三位开发商的一致回答是:拿不到地更焦虑。

欧阳捷认为,开发商拿地主要是绝处逢生和对赌未来。“股东焦虑是因为没有成长,董事会焦虑是因为没有业绩,员工焦虑是因为没有前途。”

对于如何算账,欧阳捷举了一个例子。“比如,一块土地地价是五万(指每平方米价格,以下均同),一般建安成本只要5000元,税费成本要占到三分之一。另外,房子上市后不能是毛坯房,还需要装修成本。综合下来,至少要卖到八万,卖不到就会亏本。这样开发商就必须对赌未来房价上涨约60%。所以,很多房企实际在对赌未来房价每年上涨30%,但是否能达到这一涨幅?大家的对赌方式是,两年涨不到,可以等三年。”

欧阳捷称,开发商的逻辑是,热点城市无地可供,甚至各个城市都是减量化的政策。所以,房价和地价就会一直往上走。

京投银泰总裁高一轩也对21世纪经济报道记者说,当前房企拿地有赌的成分,主要在赌政策。

融创中国董事长孙宏斌的看法是:“即使在下行期,中国大的经济发展趋势并没有发生变化,投资的逻辑和规则也没有发生变化,所以即便经济下行压力较大,依然可以在国内找到发展机遇,始终看好国内的房地产发展。”

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来源:地产中国网2016-11-28 08:14:00
分析人士称,规模性房企算土地账,虽然也算单账项目的成本利润,但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流,有的项目是承担集团转型的试验田作用。而部分房企高管则向21世纪经济报道记者表示,当前拿地其实算不过来账,主要在赌政策。
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