拿地逻辑进退

谁还在努力留守？中原地产统计显示，今年以来截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达37家。这些房企在这22个城市合计获得土地532宗，其中溢价率超过100%的地块达112宗（总价超10亿的单宗地块达72宗），占全国地王总数的接近30%。

张大伟认为，从数据上看，融信、信达等年销售额在200亿元左右的企业，拿地金额已相当于17-18个月的销售金额，这都属于非常激进的房企。

在张大伟看来，由于土地成本普遍上涨幅度达50%，房价预期涨幅起码也要在50%，甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期对于土地市场走势，实际上存在不同的判断。拿地房企更多是出于补库存的导向，同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市，也会在土地出让过程中出现高溢价，这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。

严跃进补充道，不拿地的房企，也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企，实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合，即有相对多的资金，这时买地产股比购地显然更划算，所以近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企，则更希望做轻资产或准房地产项目，比如商业零售业经营业务等。

市场将愈发集中

每轮调控低谷期都是房企战斗力的转折点。

严跃进认为，近期融资层面收紧，很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。当然，销售市场虽然有所降温，但不至于断崖式下跌，而且对比过去十年发展水平，预计2017年销售数据并不会很糟糕，甚至个别月份还会有惊喜地反弹，所以很多房企依然会在徘徊一两个月后继续进入土地市场。

孙宏斌的判断是，房地产行业的趋势是集中度越来越高。目前行业前一百名房企的市场占有率约在40%，相信5-10年后会集中在超过70%，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来小公司将不断被大公司收购。截至今年10月底，房地产销售规模已经达到9万亿，而到10万亿规模后便很难再高速增长。

克而瑞研究显示，房地产行业规模化愈发凸显。从前10月销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛；恒大、万科成为今年首次突破3000亿大关的房企，碧桂园今年以来销售增长十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿的可能。

“未来的趋势就是，百强房企的市场份额会占到50%；一二线市场份额也会占到50%。”欧阳捷称。

来源： 21世纪经济报道