突进的市场推高了房价，也颠覆着北京楼市的传统格局，在默默无闻中一鸣惊人的门头沟楼市便是其中的缩影。随着万科、绿城、永泰、金地、中骏、融创、远洋、华润等品牌房企的相继进入，以及诸如西山御园、金地华宸、翡翠长安等高端项目的入市，门头沟区域积聚的优势集中爆发，成为今年北京楼市板块轮动中最后发力也是发力最为猛烈的区域，快速蜕变为京城又一个高品质的高端改善型居住板块。

品牌房企扎堆  深挖产品价值

门头沟地处京西，拥有丰富的山水资源。在多年前发布的《北京城市总体规划》中，门头沟区便被确定为“生态涵养发展区”。近年来，政府总投资了近10亿元提升区域环境，升级、改造、新建了15个绿地公园，新增绿地20万平方米，形成了“一湖十园”的城市景观。预计到2020年，门头沟城市绿地由1486.45公顷增加到1553.34公顷。届时，门头沟的森林覆盖率将达到44%。其中，公园绿地500米服务半径覆盖率由85%增加到90%。

此外，区域交通条件也在进一步完善中。目前，已经形成了三横四纵一轻轨的立体交通网，阜石路、莲石路以及长安街西延线，快速连接西二环和西五环。再加上双轨S1、R1号线的规划建设，门头沟与市中心的交通距离得以进一步缩短。

随着环境和配套设施的完善，门头沟也逐渐成为各大房企争相进驻的板块。“永泰地产将回归北京的首个项目选择在门头沟主要是看中了这里的发展前景，门头沟的区域资源优势是显见的，作为北京新一轮城市化进程中的主角，门头沟定位为WSD首都西部综合服务区、生态涵养发展区，政府在基础设施建设和环境改善上的大量投入也为这个区域带来了发展的新机遇，如此多大型开发商的聚集也正验证了我们的判断。” 永泰地产营销总经理孙宇表示。

作为此前深耕京西多年的开发商，永泰地产曾开发有永泰·郦城、永泰·诸子阶、永泰·自在香山等经典高端项目，经过多年的发展，永泰集团的业务已经覆盖“大金融、大健康、文化旅游”三大板块，总资产近千亿元。此次回归北京，永泰计划将其“住宅+”战略落地，整合集团资源，为业主带来整体高品质的增值服务。

“大开发商的进驻确实烘托了区域的市场热度，但是对门头沟的土地和市场的分析也会更加透彻，这样，我们做出的产品也会更匹配西部客群的需求。”金地华宸项目负责人坦言。

而北京房协秘书长陈志也表示，后发优势是门头沟除了山水资源之外另一个突出的特点，可以避免之前产品的很多错误，拥有充分的产品升级空间。

从目前该区域在售的产品来看，以大户型高端改善产品为主。永泰·西山御园目前在售的产品，户型主要为193平米-277平米的三居、四居；万科翡翠长安系列单套总价在600万元以上，首推户型在140-165平米的三到四居；电建金地华宸一期在120-140平米，即将开售的二期产品在200-250平米；绿城的西山燕庐有一些80平米的小户型，但大部分还是120、140、160平米的大户型。

西山御园样板间实景图

在产品力的提升上，各大开发商也都不遗余力。以永泰·西山御园为例，该项目位于山水景观环绕之地，背靠西山山脉，与永定河仅一路之隔，直望百米宽阔水景。为了将山水资源充分纳入社区之中，西山御园以景观资源倒排建筑规划，巧妙运用点阵式布局呈现每栋建筑，百米楼间距实现交错排列、互无遮挡。在户型上，所有户型均采用270°环景平墅设计，而且每户都配置18米超大观景阳台和16米四进式宽厅，不仅保证高标准的采光需求和观景效果，而且呈现出显著的大家礼制。

此外，与区域其他项目相比，已经是现房呈现的永泰？西山御园的高端居住氛围更为纯粹，是“无商业、无小户型、无保障房”的纯粹高端居住社区，6米挑空大堂、4重安防铜门，四重开启方式、单个造价高达15万元的入户门、私属电梯入户以及自然坡地、三米台地、法式宫廷园林等均体现出了出色的产品力。

房价攀升  客群升级换代

西山御园园区实景图

在区域环境改善、项目产品力普遍提升以及整体背景楼市氛围的助推之下，门头沟楼市从价格到客群可实现了根本性的跳跃式转变。

据机构统计， 今年7月，门头沟新建商品住宅成交均价为39000元/平方米，8月升至47000元/平方米，9月截至调控前，门头沟的新房成交均价已经上升至54000元/平方米，三个月间房价涨幅高达38.5%。如果对照1月份门头沟今年房价最低点的32000元/平方米计算，涨幅则高达68.8%，成为今年北京房价飙升最为猛烈的区域！

从近六年的发展情况来看，门头沟的跃起更是惊人！2011年，门头沟区域的住宅成交均价为1.9万元/平米，2012年是门头沟区域供应量和成交量非常巨大的一年，当年区域的成交均价下降为1.5万元/平米，按照今年截至9月的5.4万元/平米计算，四年时间门头沟房价跃升了2.6倍。而据亚豪机构统计数据显示，从2006年至2015年10年间，门头沟区域房价的涨幅高达701%，位列北京各区县之首。

西山御园园区实景图

与房价相对应，区域的成交结构也发生了根本转变。据机构统计，今年以来，门头沟区域普通商品住宅成交中，150-200平方米的大户型产品成交量同比增长3.4倍，100-150平方米的户型成交量同比上涨约两倍，而90平方米以内的产品成交量反而出现下降趋势。由此，无论是房价水平，还是住宅成交结构来看，门头沟都已经从原来名不见经传的刚需板块快速蜕变为北京新的改善型板块。

“从我们在销售过程中的客户调研来看，目前的门头沟客群也发生了根本性的转变，承载了整个北京中轴线往西片区包括海淀、中关村、金融街等在内的改善型客户，从我们项目的成交数据来看，甚至还有20%是居住地位于朝阳的客户。”金地集团花北区域西部片区营销总监李扬便坦言。

“前段时间市场疯狂的时候，房子本身的居住功能变得不那么重要，反而是房子的资产属性、金融属性开始超越一些。新政之后，购房者更加关注买房的真实功能需求，房子也开始回归其本来面目。”北京财富人生房地产经纪公司总经理韩乐表示，所以，在这种情况下，区域以及产品本身的价值便显得尤为重要。

“永泰地产对于京西区域以及客群需求都有着更为深入的了解，所以，作为永泰回归北京的重点项目，西山御园在产品的打造上也是不遗余力。我相信，越是市场不好的时候，好产品的价值才能真正得以体现。”孙宇表示。