导读:北京试点“限房价、竞地价”的土地挂牌交易方式,不仅配建自持性商品住房,还限制未来商品房售价,真的是给开发商拿地和项目开发设置了诸多难题,但并非无利可图,看的是否差钱,是否有能力操盘项目。
【中国网•地产中国•原创报道】北京作为全国楼市的风向标,在调控上历来最严最狠,前有最严五年限购政策,后有被称之为最狠的土地限价办法。在“930新政”中,北京提出试点“限房价、竞地价”的土地挂牌交易方式,随后,通过两份补充公告,北京海淀和黄村的四宗住宅地块确定了最终的交易细则,有以下几个关键点:
1、控总价,竞拍自持商品住房面积
设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。
2、限制商品房销售均价和最高价
以海淀永丰产业基地的三宗宅地为例,北京市规划国土委再公告中明确指出,商品住房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米。而另一宗黄村地块,商品住房销售均价不超过55800元/平方米,且最高销售单价不得超过58500元/平方米。
3、五年内不得出售
商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。
国企再成“接盘侠”
这政策到底有多狠多虐?按照业内人士的说法,就是政府牺牲了百亿土地出让金,直接将地王扼杀在摇篮里。
4宗地块平均起始楼面价均在2-3万左右,最高限价在5.34-5.58万,最终拍出的楼面价如果能超过销售价,除非开发商是傻子,所以,这个政策基本上杜绝了产生地王的可能性。
对于开发商来说,肯定非常纠结,拿还是不拿?拿了如何保证足够的利润空间?不拿的话,如何实现在帝都占得一席之地的梦想?还有地块周边的高价地,更将面临着定价难、客户流失等现象。
土地拍卖现场最能反映出众生相。本来,上述四宗地块连同另一宗位于永丰产业基地、北京销售单价最贵的自住房地块于11月2日下午同时拍卖,谁想,竞拍方式的细化,让这四宗地块延迟开拍。
如果说土地新政加码了开发商的拿地和操盘难度,那么地块全部建设自住房和公租房,更是把开发商的利润空间挤占殆尽。
11月2日下午出让的北京销售单价最贵的自住房地块,虽然全部配建自住房和公租房,但仍然吸引了不少企业的关注,既有国企中铁、中铁建、首开,也有万科、旭辉,又有进京赶考者碧桂园,还有诸如石榴地产等中小型民营企业。
在断供、饥渴、一线城市品牌占位以及地块本身具有的优势等各种因素下,本以为开发商会争得头破血流,但是,仅以9轮花落中铁,碧桂园、万科、旭辉压根没举牌,这与以往土拍现场激烈的情形相去甚远。如果不讨论YY的内幕说,国企敢出手的最终原因还是不差钱。
不仅不差钱,还不差时间,耗得起。高价地频出的时代,国企是高价地制造者,高价地被杜绝的时代,国企仍是先锋。连全配建自住房和公租房地块都敢接单,更何况限价地呢,对于国企来说应该更不在话下。
一位参与竞拍的国企代表便表示,土地的限价政策,对于他们影响不大,接下来的几块地,肯定也要参与。
民企玩儿的是胆识
但是对于民企来说,则是另外一番风景了,从上述自住房地块的竞拍过程就可以看出民企的谨慎和无奈,参拍这种地块,只能充当打酱油的角色。
对于“限房价、竞地价”地块,民企敢玩吗?特别是那些一直想进京的房企,一位房地产开发商老总表示了自己的担忧,“不管是想进京的房企,还是已经在北京的房企,限价就意味着锁定未来收入,但没有锁定成本,未来的成本可能无上限上涨,亏损几乎是必然的,限价之后恐怕只有国企去拿地了。”
但也并不是没有机会。
在亚豪机构市场总监郭毅看来,出于一线城市的品牌占位需要,房企该拿地还是得拿地,既然敢去拿,就说明企业能算过帐来,实现一定利润。
此外,“限房价、竞地价”给已经拿地的开发商制造了诸多难题,新房项目陷入定价难窘境。郭毅表示,土地竞价方式的改变,给周边在售和即将上市的项目重重一击,周边的高价盘将面临着位置接近、配套趋同、户型面积相似的竞品带来的销售冲击,但定价却要比竞品高出30%-40%。
当然,从另一方面来说是好事,地王少了,房价涨幅变缓,能买得起房的人多了。
中原地产首席分析师张大伟则表示,北京的土地出让尝试,再次给其他城市试点带来样本。相比其他城市的摇号卖地,北京“控地价、限房价”的政策将直接影响未来市场售价,北京房地产市场的降温可以预期。
“同时,北京在做加法,增加有效低价房源供应。预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。”张大伟如是说。
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