北京土地限价真的会饿死一批开发商吗?

来源:地产中国网 2016-11-04 14:26:00

导读:北京试点“限房价、竞地价”的土地挂牌交易方式,不仅配建自持性商品住房,还限制未来商品房售价,真的是给开发商拿地和项目开发设置了诸多难题,但并非无利可图,看的是否差钱,是否有能力操盘项目。

【中国网•地产中国•原创报道】北京作为全国楼市的风向标,在调控上历来最严最狠,前有最严五年限购政策,后有被称之为最狠的土地限价办法。在“930新政”中,北京提出试点“限房价、竞地价”的土地挂牌交易方式,随后,通过两份补充公告,北京海淀和黄村的四宗住宅地块确定了最终的交易细则,有以下几个关键点:

1、控总价,竞拍自持商品住房面积

设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

2、限制商品房销售均价和最高价

以海淀永丰产业基地的三宗宅地为例,北京市规划国土委再公告中明确指出,商品住房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米。而另一宗黄村地块,商品住房销售均价不超过55800元/平方米,且最高销售单价不得超过58500元/平方米。

3、五年内不得出售

商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。

国企再成“接盘侠”

这政策到底有多狠多虐?按照业内人士的说法,就是政府牺牲了百亿土地出让金,直接将地王扼杀在摇篮里。

4宗地块平均起始楼面价均在2-3万左右,最高限价在5.34-5.58万,最终拍出的楼面价如果能超过销售价,除非开发商是傻子,所以,这个政策基本上杜绝了产生地王的可能性。

对于开发商来说,肯定非常纠结,拿还是不拿?拿了如何保证足够的利润空间?不拿的话,如何实现在帝都占得一席之地的梦想?还有地块周边的高价地,更将面临着定价难、客户流失等现象。

土地拍卖现场最能反映出众生相。本来,上述四宗地块连同另一宗位于永丰产业基地、北京销售单价最贵的自住房地块于11月2日下午同时拍卖,谁想,竞拍方式的细化,让这四宗地块延迟开拍。

如果说土地新政加码了开发商的拿地和操盘难度,那么地块全部建设自住房和公租房,更是把开发商的利润空间挤占殆尽。

11月2日下午出让的北京销售单价最贵的自住房地块,虽然全部配建自住房和公租房,但仍然吸引了不少企业的关注,既有国企中铁、中铁建、首开,也有万科旭辉,又有进京赶考者碧桂园,还有诸如石榴地产等中小型民营企业。

在断供、饥渴、一线城市品牌占位以及地块本身具有的优势等各种因素下,本以为开发商会争得头破血流,但是,仅以9轮花落中铁,碧桂园万科旭辉压根没举牌,这与以往土拍现场激烈的情形相去甚远。如果不讨论YY的内幕说,国企敢出手的最终原因还是不差钱。

不仅不差钱,还不差时间,耗得起。高价地频出的时代,国企是高价地制造者,高价地被杜绝的时代,国企仍是先锋。连全配建自住房和公租房地块都敢接单,更何况限价地呢,对于国企来说应该更不在话下。

一位参与竞拍的国企代表便表示,土地的限价政策,对于他们影响不大,接下来的几块地,肯定也要参与。

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北京土地限价真的会饿死一批开发商吗?
来源:地产中国网2016-11-04 14:26:00
在北京“限房价、竞地价”的苛刻土地交易方式下,“地王”将被扼杀,同样被挤占殆尽的,是房企的利润空间和小房企的生存机会。
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