成都11月，地产圈再度站在“微动”边缘。一方面，“金九银十”落幕，另一方面“双十一”战车轰鸣，此时的传统实体商业，似乎已经到了年底盘点时刻。

3天前，成都最繁华的商业地段盐市口，北京华联正式闭店。这不过是一系列商场2016年在成都的宿命：今年2月，摩尔百盛天府店闭店;3月，摩尔百盛沙湾店开始清货整顿;6月，建设路成都华联闭店;而今，北京华联盐市口店也没有撑到双十一……

这基本符合市场对大商业的看法。据高力国际统计，截至2015年末,成都全市购物中心总存量达到410万平方米，居全国前列。而在今年初，该机构即发布报告，继2015年成都3个购物中心推迟开业后,又有8个原计划于2016年开业的购物中心项目计划推迟开业。

业内人士分析,以休闲著称的成都购物中心竞争激烈,但目前市场趋于饱和，新增体量消化难度处于历史高位。以“成都购物中心”的大讨论不绝于耳，诸如“开业潮与关店潮齐飞”、“空置率高”、“体量过大”……都还算是对成都购物中心比较客气的总结了。

业界一直在思考，什么样的商业才是成都市场的大势所在?

【审时】

商业必须回归人气

商业的问题，最终回归到那个亘古未变的层面：依靠稳定的消费人群，既能提供实体空间，又能承载和融合人们对于消费、休闲、社交等需求的社区商铺，无疑成为最佳投资窗口期。

如果非要将其核心定位为两个字，那就是“人气”。商铺和住宅有不可分割的联系，可以说，任何房企凝聚了居民的数量，就天然承载了商业运行的极佳平台。

【度势】

“限购”后时代，政策合围

十月，楼市迎来新一轮的调控大潮，多个城市实施限购政策，成都也不例外。“限购”直接影响了对住宅的热情，手上闲钱如何合理配置，成了很多人思考的问题。

我们并没有认为住宅的限购会直接导致商铺的热销，但这让消费者有机会重新审视自己的“筹码”。在这个关头，原本就具有投资属性的商铺更受到重视，许多精明的投资者为了让资产做到合理配置，已将目标转向了有稳定租金回报的商铺特别是社区商铺上来。

来自相关数据显示，不管是存量还是销售，成都社区商铺的表现都不错，地段优越，居住氛围醇熟的社区商铺成为人人争抢的投资目标， 特别是在“营改增”后，商业环境呈现一片大好状态，社区商铺的投资前景更为广阔。

【研判】

各方角力，成都社区商铺“净流入”

从银行存款、股市到黄金、房地产等，投资产品众多。现有经济形势下，股市、基金等的风险太大，银行存款利润太低，通货膨胀带来资金缩水，人民币存在贬值预期，所以，在楼市诸项新政和国内大经济的氛围合围下，商铺以抗通胀、低风险和高稳定系数成为投资的热门选择。

对成都市场而言，商铺产品主要呈三大类，一类是专业市场内的商铺，另一类是商业综合体的外街，还有一类就是传统的社区底商。专业市场近年受电商的冲击较大，未来不确定性较大，商业综合体长期面临库存巨大、空置率高的压力，相比来说，社区底商则是最“稳稳的幸福”。

分析认为，社区底商以聚人气、接地气，稳定性强、投资门槛低，租金收益稳定等特点，成为当下商业地产投资的主旋律。

【动向】

大开发商率先开动

关于商铺的分析，都不如市场本身那样反应神速。

一位中介机构高层人士表示，最近保利地产在成都推出的泛青年商铺创富计划，归根到底其强大助推就是几年来的市场广泛认可。

月初，保利将旗下已交付社区的底商，约3折起的超低总价问世，其中不乏香槟国际、保利198等明星项目的商铺。保利地产在成都已开发了近30个热销项目，诸个项目已交房入住，入住率在70%—90%左右，稳定的人流，品牌的支撑，为保利商铺的集中爆发提供了先决条件。如保利香槟国际总户数为1554户，数据显示，目前已入住1407户，入住率约94%，加上片区总户数约13000户，潜在消费人群达9万人。保利香槟以丰富的商业形态和更便捷的消费体验，迅速聚集了人气，也推动着租金提升。

商铺大致呈四大类特征：

与其他开发商动辄推出数万平方米的商铺不同，保利商铺大多针对青年投资者，门槛较低，根据位置、面积等不同特点，☟

以保利城为代表的人生初置铺：低总价，低首付;

以玫瑰花语为代表的爱情保鲜铺：成熟地段，即买即租;

以香槟国际为代表的家用津贴铺：高性价，抗跌性强;

以保利心语为代表的资产配置铺：优质地段，资源稀缺。

基于人气日渐完善，保利此时集中推出商业，恰恰反映了其一直倡导的保利生活方式。在成都蝉联6年销冠的保利地产，在当下冲刺七连冠的关键时刻，也是看准了这一市场契机。商铺的速推成功，背后有同行无法复制的“七年之养”。（来源：四川在线）