那么，与现有的房产税相比较，房产税可做改革的方面在于：

一是从仅对经济用途的房产征税，改为对所有保有房产的征收。这显然会扩大征收范围，目前个人自住的房屋，假设不是出租，也没有做经营自用，是不需缴纳房产税的。假设未来改为普遍征收，并且房产税是保有环节的税收，每年征收，那么几乎每个拥有住房的家庭均会受此影响。当然，考虑到人们生活的承受能力，应给予一定的豁免，而最简单的方法便是对于家庭人口给予面积的豁免，虽不尽公平，因为在一套价值高的房产中豁免的面积虽与价值低的房产相同，但所产生的抵税效应却差别很大。

二是从对历史成本的税基征税，改为以公允价值的税基征税。以公允价值作为计税的依据，优点在于随着房地产市场价格的波动，政府可以筹集到相应的财政收入，但缺点也很明显，一是征税成本较高，因为要评估房产的价值需要成本，尤其中国房地产的数量较多，单体评估虽然准确，但恐怕难以实施；批量评估虽成本比单体评估略低，但要实现国际惯例“征评分离”，即税务机关征税不评估税，则要确定由什么样的机构来进行评税，并且如何确保评税的合理性，这都是复杂的管理问题。由此可见，最便捷的方法是由政府主管部门确定好位置价值，由位置价值乘以相应的面积进行征税。二则，按公允价值征税对于仅有一套房的纳税人来说不尽公平，因为其在持有期间的价值变动并未产生现实的收益，用浮盈的税基来进行征税只会增加其保有成本，事实上保有者并未获得任何的增值回报。

三是存量增量均征税。之前，重庆及上海曾进行过房产税的试点改革，其中重庆主要对存量征税，而上海主要对增量征税。其实，这两种做法都不尽合理。存量是指原来拥有房产的纳税人，增量是指新购房产的纳税人。由于房产税是财产税，因此是否征税主要应以是否拥有产权作为界定的标准，而不应以存量或增量作为区分是否征税的标准。

当然，即使全面征税，我国还是会出现一些特殊问题，例如小产权房是否应征收房产税的问题。假设有产权房征税，而小产权房不征税，势必会引导社会去购买小产权房。但对于一个不具有合法产权的房产征税，需探讨其合法性。

受益原则应是未来征收房产税的原则

虽然，在我国对于房产税的改革有不同争论，但在国际上，征收房产税的国家非常多。以美国为例，其税收主要由三方面来构成，联邦层级主要依赖于联邦所得税，州的层级主要依赖于零售税，而县市层级主要依赖于房产税。由此可见，房产税是美国地方税收的主要来源。由于需要承担这样的成本，所以一个美国人在其年轻时可能住公寓，壮年时住别墅，在老年时则又要改为住老年公寓，因为其必须根据收入状况来调整所居住的房子，由此控制房产税的成本。

对比国外的房产税制度，笔者认为需要关注的是受益原则。其主要体现为，假设一个地方征收了房产税，而所征收到的房产税用于提高该地区的公共服务质量，则会由于该地区公共服务质量的提升而使房产价格上升，而上升的房产价格会导致征收房产税的税基增大，则地方政府征收到更多房产税，政府又将这部分增收的房产税进一步用于改善地方的公共服务质量，以此形成良性循环。

由此可见，房产税的根本功能并非用来调节房价，而是筹集资金改善公共服务的质量，进而作为个税的补充调节收入分配的不平等。当然，在这种良性循环中，会形成充足的地方财政收入来源。对房产税不应本末倒置。

（作者系北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长）

来源： 第一财经日报