3、供给方面的稀缺性。核心城市核心城区面积有限、土地供应的招拍挂体系，使得供给落后与需求成为常态，地方政府的土地财政依赖性也成为控制供给的自然动机。

4、契约精神的缺失和政府调控的需求抑制、非市场手段往往导致需求非理性泡沫，人们认为房价只涨不跌，如果下跌就去维权，政府会由于维稳因素偏袒消费者。

本轮房价暴涨还有两个短期因素：一是资金避险因素，中国股市刚刚经历暴跌，投资海外又受到限制，美元进入强周期，人民币贬值预期过大，大量个人资金处于避险考虑进入房地产；二是政策避险因素，政府推动而不是靠市场自身判断进行去库存，发现房价过快上涨后，又从户籍等购房资格方面出台抑制需求政策，人们出于对购房门槛不确定性的恐慌，提前购房，躲避政策限制等不确定性因素。

可以看到，历史上对需求出台多次限制抑制政策措施，都没有改变房价长期上涨的市场趋势，抑制需求也无法真正减少需求。因此只有建立市场化、法治化的科学供给体系，政府不干预商品房供给，而通过提供低收入和保障群体的政策住房供给体系，才是房地产行业健康发展、促进中国经济产业转型的供给侧改革之道。

中国房地产多年高速发展，根本上还是依赖于中国经济的高速发展、人们收入的持续提高和城镇化进程的持续快速提升，当经济增速放缓、收入预期改变、城镇化进程减慢时，人们购房需求就会发生较大变化，我们预期这个改变可能在2019-2020年左右开始显现。

因此，在以上这些因素不会改变的情况下，限购、限贷等抑制需求的政策措施，虽然短期能够抑制成交量，但长期并不能改变大的趋势和市场规律，而且会引发人们对政策避险的“假离婚购房”等诸多非理性行为，与政策初衷背道而驰。只有通过政府对合同的法治和对契约精神的保护，才能逐步消除非理性泡沫。因此政府政策的制定，必须同时以市场供求规律和市场契约精神为核心基础，以经济社会的长期可持续发展为中心目标，才能走出房价刺激暴涨和抑制刹车的剧烈动荡怪圈，让房地产行业成为人们安居乐业的社会稳定器，成为城镇化和经济新常态转型的经济稳定器。

（作者为诺亚控股首席研究官）

来源： 华夏时报