“新钱”入场信号

“对于长实地产出售世纪汇广场，坦白说我并不觉得是卖方高位出售的心态明显。因为活跃在上海房地产市场上的无论是代理机构、投资者、业主或者租户，都知道目前浦东写字楼市场的租赁状况是严重供不应求。”高力国际华东及西南区资本市场及物业投资服务执行董事汪蓓指出，当前有相当数量的金融保险业选择在陆家嘴地区设立其总部大楼，包括租赁、收购或自建方式。她指出，这也再次佐证浦东竹园和小陆家嘴区域写字楼市场供不应求情况非常严重。

来自睿意德旗下中商数据显示，世纪汇所在商圈自从2009年之后，7年之间几乎没有新增商业供应。因此，上海写字楼大宗交易成交活跃，最重要的原因还是上海写字楼市场的需求每年都在增长，而新增供应不多，目前也没有任何土地出让，所以对于卖方而言这是市场供需情况带来的结果。

21世纪经济报道记者不完全统计获悉，今年以来，进入上海写字楼市场的大多数为境内资本、险资，比如光大安石（上海光翎投资）买下星光耀、H88 越虹广场，国华人寿买下SOHO世纪广场，上海人寿买下渣打银行大厦49%股权，中融鼎新买下七宝宝龙广场，崇邦买下金桥商业广场，万张资本买下中区广场等。值得关注的是，这些资本大多数都是此前没有在上海投资过的“新钱”。

对于“新钱”接盘此类项目，中商数据CEO周长青指出，运营商在对这类项目的运作维度上比较重要，但险资并没有商场运营背景。

上述基金人士进而分析，一般而言，作为投资基金下属的运营团队，非常清楚一个项目应该什么时候出手。“比如一个私募基金买一栋写字楼，第1年往往是先做资产改造，然后第2-3年招商，第4-5年推高租金收益，在租值高峰期卖掉，如果遇到市场变化，就多等两年。”

上述人士以世纪汇为例，总价200亿，27万平方米出租面积，单价要7.5万元/平方米左右，如果按照零售商业与写字楼均价8元/天·平方米收益保守计算，回报率也接近4%，险资只要资金成本低于4%，就有赢利空间。

而由于资金进入住宅开发与商业的性质不一样，险资进入商业地产早已有一定规模。

来源： 21世纪经济报道