高价地遏制样本

张大伟认为，按照北京的政策实施，已经不可能再有“地王”出现。

中原地产研究中心统计显示，截至10月12日，一二线城市（二线城市为其他省会等发达城市36个）地价上涨幅度较大。其中，今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比2015年上涨了72%，二线城市涨幅达86%。

楼面价上涨、溢价率也纷纷刷新历史纪录。一线城市住宅土地平均溢价率达93.6%，二线城市达65.47%。

张大伟认为，北京的土地出让尝试，给其他城市带来样本经验。相比其他城市摇号卖地，北京“控地价、限房价”政策直接影响未来售价市场，北京房地产市场未来降温可以预期。

亚豪市场总监郭毅认为，“限房价、竞地价”地块实际与自住商品房差不多。但“限房价、竞地价”地块在对价格制定方面，更考验政府智慧。因为，大部分“限房价、竞地价”地块是在两年后上市，政府对价格的制定需要考虑到周边市场情况和市场变化等因素。

郭毅建议，对于限定商品房价格和不限定商品房价格，北京市可以区别管理。郭毅认为，不限定商品房价格地块方面，政府可以在一定程度上放开产品设计管控，这样可以出现产品分层，满足购房者的不同需求。

郭毅认为，如果“限房价、竞地价”地块供应量达到一定规模，就能达到控制房价的效果。限制商品房价格区间会拉动市场房价出现结构性下跌。

张大伟曾根据含自住房的全市商品房均价和不含自住房的商品均价进行过测算：2014年，自住房让北京房价下调了7.7%；2015年，自住房让北京房价下调了10.3%；2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。

“北京作为一二线城市中房价涨幅处于居中位置的城市，出台调控力度最大，相比其他城市还在做减法，北京开始了加法，增加有效低价房源供应。”张大伟预计，北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。

张大伟认为，在利润下调的情况下，将有越来越多非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续：对于房企来说，未来土储布局在三四线城市较多的房企，可能将持续面临去库存难题。

来源： 21世纪经济报道