租金回报率：整体偏低

租金回报率反映了投资房地产的未来现金流贴现率。前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。

之所以在中国有着超高的房价和超低的租赁回报率，原因在于中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。

此外，国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。

此外，中国的低租售比也与贫富差距有关，在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。

从基尼系数来看，中国的数值已经接近0.5，已经迈过了警戒线，且接近“收入差距悬殊”这个区域。当然，基尼系数衡量的是收入分配，存量财富的分配、财富收入及灰色收入，可能使贫富差距现象比基尼系数所反映的程度更突出。

空置率：三四线高于一二线

空置率反应了居民投资房地产多少是基于自住性需求，多少基于投机性需求。

目前中国房地产的空置率没有特别权威准确的数据，但综合多方数据可得到结论如下：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。

从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。

具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升

房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，衡量了财务风险。

2015年以来的房价大涨和居民迅速加杠杆有关，2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。

但从国际比较来看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体，总体杠杆其实不高。目前，中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（其中个人购房贷款15.1%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。

但就房地产开发商而言，资产负债率上升过高过快，并且对银行融资过度依赖。从房地产开发资金来源基本构成来看，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。

房企的基金策略也给未来的财务带来隐患。房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，目前来看，房地产企业77%的资产负债率偏高，一旦未来的房地产资产缩水的话，可能存在更大的资产负债率走高、房地产企业债务风险暴露。

其次，房地产的流动比率在近十年也出现了明显下降，从2006年的2.55下降至目前的1.6附近。因此，需要关注开发商环节的财务脆弱性带来的潜在风险。一方面过于依赖银行体系，另一方面则过度融资及投资。

来源：华尔街见闻