泡沫在聚集

由于中国大量三四线城市仍然处于去库存的周期，房地产泡沫是否存在的讨论，也因此集中在部分房价飙涨的城市。

但过去所有唱空中国房地产的声音都没有应验，说明去论证泡沫、和验证泡沫何时崩溃绝非易事。在房价十多年稳步上涨的现实面前，人们对房价泡沫的愈发谨慎。大量的学界和业界意见领袖用“看不懂”代替了“必然崩盘”的字眼，这种变化耐人寻味。

经济学家赵晓的观点是，泡沫肯定是有的，全世界20个房价最贵的城市中国就占了一半。

“但泡沫大不大还有何时崩溃不好说，只有当泡沫崩溃的时候，我们才知道又发生了一次泡沫。”

中城联盟第十届轮值主席、朗诗集团董事会主席田明说，有些城市房价不错，地价更不错，但不可持续。它其实反映的问题是中国的实体经济比较差，钱又比较充裕，还能投进去的只有一二线城市的房地产项目和土地，但是太多的钱涌向了这些地方，导致了价格上升，特别是地价上升比房价更快，这样的景象让我们很警觉。

赵晓认为，要判断房价的天花板，一要考虑到中国尚未完成的城镇化，二是居民房贷杠杆仍存在发展的空间。

如果说一二线城市的房价已经到了看不懂的地步，那么除了这些高能级城市自身具有强大的人口资源吸附能力外，是什么原因造成高房价？

了解这些，才能判断是否存在泡沫。

海通证券姜超团队就北京、上海、深圳过去十年（2005年~2016年）的房价进行分析，发现其房价实际上超过当地gdp增幅，而与地方存款总额增幅高度重合。

在该周期内，上海的存款总额年均增速15.6%，同期年均房价上涨12.3%。北京的存款总额年均增速 15.5%，同期年均房价上涨13.9%。深圳的存款总额年均增速19%，同期年均房价上涨19.5%。

2015年，作为国内金融中心的京沪深存款总额增幅均出现了一个脉冲，分别达到30%、42%和57%。深圳在存款增幅上的领先，也对应这这一轮由其领涨一二线城市房价的现实。

由此海通证券这次研究得出结论是，北上广深房价永远上涨的神话来自货币支撑。和中国房价关联度最高的不是经济、土地，而是货币指标，无论M2增速，还是总存款增速，都和房价走势高度一致。