地产中国网：凯德Mall·望京从开业到现在已经十年了，我们看到，十年来，商场从内部业态、硬件设施到外立面都在不停地改造升级，这种改造是基于什么样的考虑?是因为客户、租户的需求?还是超前一步进行调整?

陈子威：从管理的角度来说，我们是带着积极的资产管理理念主动去调整，不会等到租户反馈信息的时候再做调整，那样就太被动了。

首先是了解市场，了解我们的商场在客群心中扮演的角色是什么。这是一个需要去频繁、持续做的事情。每一年、每个月我们都会仔细观察每个业态、每个铺位的表现，以便更好地了解哪些业态、品牌做得比较好，市场上的趋势是怎样的，哪个品牌是在上升周期，哪种品牌是在下滑等问题。我们希望抓住上升品牌的机会点，紧密沟通，把品牌的优势发挥出来。

此外，我们每年都会在商场的软硬件上做些更新，让消费者看到商场每年新的变化，这也是我们的管理理念，不要等人家已经厌倦了才去改变。

地产中国网：住宅随着价格的上涨利润会翻倍，但商场的租金涨幅不会这么快。从投资人的角度讲，即使商场运营很好，每年还都需要去创造增值点，在这方面，凯德是如何去做的?

陈子威：从资产管理的角度来讲，每年我们都会分析增长的机会点在哪里，空间在哪里。例如望京项目，十年前签的租约，有的五年或者六年到期，有的三年到期，在不同的阶段都会给到我们机会点，我们要抓住。

与此同时，有些租户会根据自己品牌对面积的需求和租金的压力做自身调整。以前租金低，业主的要求不高，但随着租金的提升，业主的这种效率意识会越来越强烈。作为经营者，我们也在研究怎样把一些大的面积调整压缩，或者在同样的面积注入更多的业态内容。这是我们创造增值点的另一种方法。

回头看，这十年，我们的资产一直在稳步增长，现在的收入和投资回报基本都翻番了。

地产中国网：现在北京的凯德商业很成熟了，下一步在新区或者其它区域的拓展计划是什么?

陈子威：北京是凯德的战略重心，是凯德集团最早完成全业务链布局的城市之一，我们在北京的业务包括综合体、购物中心、写字楼、服务式公寓等。这几年，我们在北京的投资额度和精力肯定是有增不减。但我们会跟着市场，把握住最佳的机会点，而不是做盲目的投资者。

我们在北京的投资方式也很灵活。这十年来你也可以看到，我们拿过地，收购过工期才到一半的物业，也收购过已完工的物业或者已在经营的商业项目。所以，凯德有能力用自有的资金、持有的资金或信托基金，在不同的阶段看不同项目的状态和情况，决定哪种方式更合适拓展。

随着城市的外扩，我们的投资机会点也在外拓，这很自然。如果北京五环六环有机会点，我们一定会积极抓住。