真实库存可能比数据反映的更低

那么，开发商不停强调库存不足，到底北京有多少库存呢？

数据显示，当前北京楼市的库存住宅房源基本处于历史最低点。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套，平均单套面积为132.7平方米。

单独从数据看，6.1万套的库存量可以说是从2014年10月一路跌下来的。最高点曾是9.2万套，当下库存已经去化了3万多套。

另外从去化周期看，当下的库存6.1万套，按照二季度纯商品房住宅成交的1.4万套计算，大约去化周期是13个月。

不仅如此，在一些业内人士看来，楼市实际的库存甚至低于统计数据。中原地产首席分析师张大伟就表示，在楼市库存的6.1万套住宅中，其中还包含1.7万套的回迁房库存。剔除回迁房之后，剩余的库存房源中还有大量的无效库存，这类未签约的无效房源基本都是有问题的资产或者是开发商自用的资产。

所以，张大伟认为，在剔除了2016年新供应待签约的房源，剔除2013年前多年未出让的无效房源，可以称为库存的只有大约1.5万套住宅房源。

但同时，也有业内人士认为，北京楼市的库存紧张并不是最近才有的，一直以来已经多次经历库存低谷。

我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，库存量应动态看待，并不是一个静态数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上缓解库存的压力。

土地供应量连降三年为库存不足最大推手

不过，值得关注的是，土地供应目前来看仍是减少的态势，或许将进一步影响新房住宅的库存量。亚豪机构统计显示，今年前8个月，北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。今年上半年，北京万科只拿了一块地；北京龙湖拿了两块地，还有一些知名开发商一无所获。在资金充裕的市场背景下，拿地成为房企门的第一难题。

事实上，北京土地供应的减少并非今年才开始，虽然土地出让金额连续刷出新高，但土地出让宗数却连续三年下降。

北京市国土局曾对外的表态是，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

根据北京市国土局官网显示，2013年、2014年、2015年全年北京市土地出让总金额分别为1700亿元、1800亿元、2000亿元。但实际成交的土地却是逐年减少。2013年共有214宗土地出让，到了2014年，下降为142宗，2015年更是缩水至109宗，再到如今，前八个月仅出让了7宗住宅用地。土地供应的紧缺可见一斑，这也直接导致了楼市供应的锐减和库存的下降。

中原地产研究中心统计数据显示：过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年，北京土地市场供应的住宅类用地为113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除地块中包含的其他属性地块，只有1350万平方米为住宅，这其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。也正因为如此，当前楼市的存量房单套面积突破了130平方米，证明存量房住宅中多以大户型为主。

亚豪市场总监郭毅就预计，宅地供应极度短缺的情况，将使明年能够入市的纯新盘屈指可数，并且都将以大户型、豪宅项目为主。因此，预计明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

但同时，也有业内人士认为，二手房交易的完善和活跃已经明显超过了新房市场，因此，新房的供应不足问题，或许将通过二手房市场得到缓解，因此不必过于看重存量住宅数量的降低。

（来源：北京青年报）