适度运用投资杠杆成关键

土地是房地产企业的粮草，企业对城市的把控和项目的布局则像是行军中必不可少的战术、策略，这些因素一个都不能少。

高杠杆已被广泛运用在房地产企业的投资端，部分企业甚至在保证金阶段即使用杠杆，并在上半年取得了快速增长。 中南建设 的一份文件指出，可以借到低廉资金的周期也就3年。在这一背景下能借到越多的钱，越容易获得成功。

不可否认的是，目前的政策端已经在收紧居民端的信贷杠杆，企业端收紧的趋势也愈加明显。

8月31日，房价上涨较快的厦门和武汉，纷纷上调房贷首付比例，收紧居民端贷款；此前，南京、苏州已经收紧贷款政策。

企业端信贷已有收紧迹象。有媒体报道， 兴业银行 高管在2016年中期业绩交流会上表示，在房地产信贷政策方面，进行总量管理，不介入“地王”项目，严格控制杠杆比例。

早前， 浦发银行 高管在2016年中期业绩发布会上同样表示，“在政策层面，我们不介入‘地王’项目，对这个领域严格控制。”

同样的判断来自中信建投，该机构在最近的一次电话会议中提到，高杠杆已经引起监管层的注意，有收紧的趋势；受政策层面影响，资本市场对未来市场的预期是不足的。

其实，早在去年，已有机构开始展开收缩的实际行动。歌斐资产房地产（投资）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，公司已经收缩房地产增量市场的战线，而传统意义的增量市场多被认为是住宅市场。

对于收缩的原因，王雪泉认为，房地产增量市场价格上升速度过快。其透露，目前，歌斐资产针对增量市场基金存量规模已不足200亿元，是2014年高峰期的一半。

盯上存量土地市场

土地资源是房地产开发企业行军打仗的粮草，兵马若动，必然粮草先行。公开市场以外的存量土地和城市更新成为企业拿地新的拓展方向。

景瑞地产一个团队18个月拿下9宗地，这样的战绩令人羡慕。值得注意的是，这些土地无一来自公开招拍挂市场，而是并购端。

景瑞地产市场研发及品牌管理中心总经理耿俊峰在2016博鳌房地产论坛期间对外表示，景瑞地产回归一二线城市时，并未将全部精力倾注于公开市场，而是关注到了并购端。

当一线、二线城市逐渐进入存量市场，土地新增供应减少，存量土地和项目不仅仅是简单的土地拓展了，甚至承载着一个企业扩张甚至存活的战略。

“郑州旧改之王”升龙地产的一线扩张之路即是通过存量项目打开的。升龙集团副总裁郑州区域总裁肖浩燃对外表示，今年将重点发展上海区域，目前已圈定了两个项目均是城中村改造项目，且是合资方式。

升龙地产上海公司投资拓展部门相关人士向《每日经济新闻》记者证实，公司此前的确关注公开土地市场，但未有收获，现阶段已经转移到并购端了。

试图绕道存量市场的还有首创置业。在首创置业半年业绩会上，公司高管透露，深圳为新增布局城市，今年会进入。在进入方式上，该高管同时表示，既会参与招拍挂，也会考虑部分旧改项目。

据《每日经济新闻》记者了解，目前包括金地、龙湖、万科等企业在内，均加大了对存量土地市场的关注，部分公司甚至新增专门的并购团队。