业界分析

楼价涨太快或致调控加码

邓浩志认为，黄埔新高溢价地块拍出的价格“高得令人难以理解”，周边在售项目可能涨两年都未必赶得上地价。许多房企最近都失去了理性，土地市场泡沫十分严重。照目前的趋势，黄埔新高溢价地块不会是个案，未来广州土地市场会继续疯狂，全国主要城市土地市场的泡沫越来越严重。

有业内人士表示，在一线城市中，广州的楼价最为平稳，调控政策也相对宽松。但8月份广州两宗高溢价地块的出现已经影响到房地产市场的正常秩序。如果广州东部区域因黄埔新高溢价地块导致楼价过快上涨，政府很可能加码调控政策。

“管理层应采取适当措施避免问题扩散及恶化。地方政府不能只顾高价卖地拿钱，也要防范土地市场泡沫可能对经济各个环节所埋下的隐患。”邓浩志表示。

高溢价地块频出，购房者该如何面对这一现象？邓浩志建议不必受高溢价地块影响，因为高溢价地块不等于楼王，许多高溢价地块并不可能卖到他们预期的价格。不过，目前广州房价仍有补涨的需求，库存也在不断降低，所以刚需购房和投资型购房都要抓紧时间出手。预计广州年内房价还有10%的涨幅，明年继续看涨，购房者不能太犹豫。

黄埔新地块做豪宅才能盈利

根据长岭居苗圃地块的出让公告，地块建设要求自土地移交之日起计，3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，6个月内动工（打桩）建设，动工后36个月内必须全部竣工并投入使用。

邓浩志认为，如果这个项目24个月内上市，根本没盈利可能。而据业内估算，苗圃地块楼面地价已达2.7274万元/平方米，开盘售价要达到4.5万元/平方米才能平衡利润。

如此看来，长岭居苗圃地块要收回成本甚至实现盈利，似乎只能做豪宅了。多名业内人士认为，与前不久荔湾拍出的广州新高溢价地块相比，长岭居这块地具备开发高端住宅的基本条件。合富辉煌（中国）市场研究中心分析认为，黄埔新高溢价地块所处的长岭居板块生态资源优良，容积率、建筑密度低，加上交通、商业、国际教育、总部经济、国际医院等关键配套的落户，优势明显。新高溢价地块距离黄埔区府近，距地铁21号线长平站1.2公里，因此这是三年乃至未来长岭居最优质的地块。

不过，合富辉煌（中国）市场研究中心也指出，长岭居等广州东部板块为“刚需板块”，若超出刚需客支付能力，刚需客将被逼往包括花都、知识城等其它板块转移；另一方面，广州房价的稳定，有赖于其中大量1万-1.5万元/平方米价格段成交，而广州东部市场（黄埔和增城市场）对这一价段成交的贡献最大。如果地价刺激广州东部市场楼价快速上升，易招致调控加码。

“在当前市场环境下，高价拿地成为常态，非高价难以获得靓地。但从机会与风险相匹配的角度，应特别注重面粉与面包之间的关系。”合富辉煌（中国）市场研究中心认为，“适度的高溢价”有利于维持市场热度，促进购房者加快入市；但“过高的溢价水平”，一方面会加大拿地房企的经营风险，另一方面也将增加政府维稳市场的难度，可能加速调控政策的出台。

来源： 新快报