原标题：两宗高溢价地块拍出 广州楼价涨2320元/m2

8月26日上午10时，长岭居CPPQ-A2-1地块（苗圃地块）开拍，过程紧张又激烈：保利、碧桂园、华发、华润、金地、广电等28家房企竞争。历经两个半小时200多轮报价，差不多每10秒就有一家房企举牌。短短20分钟后，报价已突破20亿元。最终，中冶置业以36.792亿元拿下长岭居地块，溢价率240.9%,楼面价高达2.7274万元/平方米，远超保利于2014年创造的1.7564万元/平方米，成为黄埔新高溢价地块。

经过3年左右的发展，长岭居板块初具雏形，基础设施和配套正在逐步完善，加上地铁21号线即将开通，该板块的楼市可谓处在上升期。但是目前看来，板块内在售的住宅均价都没有超过2万元/平方米。

长岭居在售项目包括保利越秀岭南林语、万科山景城、万科里享家、金融街融穗御府、实地常春藤。实地常春藤均价1.35万元/平方米，即使卖得最贵的保利越秀岭南林语均价也仅1.8万元/平方米，与黄埔新高溢价地块超过2.7万元/平方米的楼面价有相当大的差距。

在长岭居苗圃地块开拍前，业内普遍预测该地块将成为黄埔新高溢价地块，楼面价约在1.3万元/平方米，溢价率在60%左右。当其最终拍出的楼面价超过2.7万元/平方米时，多名地产从业人士表示不可思议。

地产经济学家、方圆资产管理公司副总经理邓浩志指出，黄埔新高溢价地块周边一手住宅报价每平方米在1.4万-1.6万元之间，实际网签价格约1.3万-1.4万元。按照最近地价比在售房价高10%的规律，业内此前判断该地块楼面价会在1.6万元/平方米左右，但最终拍出的价格超出了想象。

全市多个楼盘封盘待涨价

中原研究部分析指出，高溢价地块对楼市具有传导和刺激效应。以往广州市场靠刚需主力支撑，成交量增加的同时，价格保持稳定小幅上扬。但近来全国高溢价地块频出，不久前广州新高溢价地块诞生，刺激了广州楼市，房价上涨的节奏明显加快。

据合富辉煌统计数据，广州新高溢价地块华大物流地块诞生首周，周边几个楼盘当即加推新货，有楼盘去化率达八成。当周全市一手住宅成交2206套，环比上涨2%;成交均价1.8153万元/平方米，环比上涨17.75%。而高溢价地块所在的荔湾区，成交量环比大涨1.07倍至255套，成交均价环比上涨19.5%达到3.2455万元/平米；周边二手楼也趁机涨价，业主惜售、加价的情况明显增加。

黄埔长岭居高溢价地块诞生后，周边楼盘亦反应迅速。不少楼盘选择封盘涨价。原定于8月27日开盘的凯德文化广场宣布因极端天气，将开售时间顺延一周。距离新高溢价地块只有7公里的实地常春藤当日紧急宣布19:30全面封盘调价，封盘前几个小时，售楼处满是前来购房的客户，部分员工也摇身变成了购房者，希望抓住最后的机会。保利越秀岭南林语也发布紧急涨价通知，称自8月28日起实施升价，余货价格上调5个点。珠江嘉园也称要涨价5%-10%。

在封盘涨价前，多个楼盘销售火爆，众多买家连夜排队选购。作为曾经的黄埔高溢价地块，保利学府里于8月26日当晚开放“夜场high购”，当天成交40套，揽金1亿元，卖到“POSE机缺纸”，火爆程度可见一斑。越秀保利爱特城也在黄埔新高溢价地块拍出的当晚卖出30套房。同处黄埔的时代天韵也在当晚卖楼到凌晨3时多，现场一片火爆。

阳光家缘网签数据显示，黄埔新高溢价地块诞生的首个周末，广州全市住宅网签成交量为995套，环比大增77%;均价为1.8635万元/平米，每平方米较前一个周末涨了2320元。

中原地产项目部总经理黄韬认为，在广州实施“东进”战略的背景下，广州东部的楼市也随之升温，而科学城区域最适宜人居的板块就是长岭居，长岭居板块目前在售楼盘也都卖得不错，这对苗圃地块的拍卖价也是有推动作用。

除了黄埔，增城、天河、荔湾、海珠等区的多个楼盘也有新动作。要么直接涨价，例如荔湾区的荣穗华府全线涨价，增城的金地香山湖、合景誉山国际全线涨价5%,翡翠绿洲整盘调价；要么封盘调价，包括位于天河区的龙湖天宸原著，位于海珠区的绿地越秀海玥等。

业界分析

楼价涨太快或致调控加码

邓浩志认为，黄埔新高溢价地块拍出的价格“高得令人难以理解”，周边在售项目可能涨两年都未必赶得上地价。许多房企最近都失去了理性，土地市场泡沫十分严重。照目前的趋势，黄埔新高溢价地块不会是个案，未来广州土地市场会继续疯狂，全国主要城市土地市场的泡沫越来越严重。

有业内人士表示，在一线城市中，广州的楼价最为平稳，调控政策也相对宽松。但8月份广州两宗高溢价地块的出现已经影响到房地产市场的正常秩序。如果广州东部区域因黄埔新高溢价地块导致楼价过快上涨，政府很可能加码调控政策。

“管理层应采取适当措施避免问题扩散及恶化。地方政府不能只顾高价卖地拿钱，也要防范土地市场泡沫可能对经济各个环节所埋下的隐患。”邓浩志表示。

高溢价地块频出，购房者该如何面对这一现象？邓浩志建议不必受高溢价地块影响，因为高溢价地块不等于楼王，许多高溢价地块并不可能卖到他们预期的价格。不过，目前广州房价仍有补涨的需求，库存也在不断降低，所以刚需购房和投资型购房都要抓紧时间出手。预计广州年内房价还有10%的涨幅，明年继续看涨，购房者不能太犹豫。

黄埔新地块做豪宅才能盈利

根据长岭居苗圃地块的出让公告，地块建设要求自土地移交之日起计，3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，6个月内动工（打桩）建设，动工后36个月内必须全部竣工并投入使用。

邓浩志认为，如果这个项目24个月内上市，根本没盈利可能。而据业内估算，苗圃地块楼面地价已达2.7274万元/平方米，开盘售价要达到4.5万元/平方米才能平衡利润。

如此看来，长岭居苗圃地块要收回成本甚至实现盈利，似乎只能做豪宅了。多名业内人士认为，与前不久荔湾拍出的广州新高溢价地块相比，长岭居这块地具备开发高端住宅的基本条件。合富辉煌（中国）市场研究中心分析认为，黄埔新高溢价地块所处的长岭居板块生态资源优良，容积率、建筑密度低，加上交通、商业、国际教育、总部经济、国际医院等关键配套的落户，优势明显。新高溢价地块距离黄埔区府近，距地铁21号线长平站1.2公里，因此这是三年乃至未来长岭居最优质的地块。

不过，合富辉煌（中国）市场研究中心也指出，长岭居等广州东部板块为“刚需板块”，若超出刚需客支付能力，刚需客将被逼往包括花都、知识城等其它板块转移；另一方面，广州房价的稳定，有赖于其中大量1万-1.5万元/平方米价格段成交，而广州东部市场（黄埔和增城市场）对这一价段成交的贡献最大。如果地价刺激广州东部市场楼价快速上升，易招致调控加码。

“在当前市场环境下，高价拿地成为常态，非高价难以获得靓地。但从机会与风险相匹配的角度，应特别注重面粉与面包之间的关系。”合富辉煌（中国）市场研究中心认为，“适度的高溢价”有利于维持市场热度，促进购房者加快入市；但“过高的溢价水平”，一方面会加大拿地房企的经营风险，另一方面也将增加政府维稳市场的难度，可能加速调控政策的出台。

来源： 新快报