（原标题：写字楼改造是盘多大的生意？）

[现有低层次、同质化的散售模式面临越来越大的经营压力，改造、运营对于盘活写字楼资产来说显得十分关键。传统写字楼办公形态正在被颠覆，但写字楼的创新形态并不仅限于时下大热的联合办公。共享办公不只是针对创新型小微企业的办公形态，成长型企业也需要移动互联网时代下办公的共享与开放的社交]

存量房时代，商业地产改造的蛋糕正在变大。

国内首只人民币商业地产基金高和资本正在加大对商办物业的投资。《第一财经日报》记者日前从高和资本了解到，该公司收购的首个持有型写字楼项目“新街高和”目前已在北京面世。这是2015年1月高和资本从新加坡星狮集团收购的项目，位于北京北二环内，原名为“星街坊”，后命名为“新街高和”。

在行业内，做写字楼改造的还不只是高和资本。近几年来，随着商业地产整体供量过剩，地产私募基金将目光投向了传统商业项目，并希望借助资产管理能力来实现项目增值。

分析人士指出，商业项目可通过“商改写”获得更高的租金收益及资产溢价，其中租金收益增加可达10%~20%，但与此同时，商业项目的土地性质、原有平面设计、租户安置等都可能是改造需要面临的挑战。

“改造版”写字楼时代

《第一财经日报》记者日前在新街高和项目现场看到，该项目正在对外招租，现场打出了共享办公的新型产品形态“HiWork”。高和资本产品总监付邦保介绍，HiWork具有共享、社交等“互联网+”的办公属性，高和希望以此为所有入驻项目的企业提供对接资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待五个方面的服务。根据他的说法，入驻企业可以通过APP一键预约服务，APP也每天为用户推送天气、培训、政策等信息。

HiWork这一产品形态最早应用于高和蓝峰大厦。高和蓝峰大厦是高和资本2013年11月在北京东南三环收购的商办项目，距离国贸CBD四站地铁。该笔交易是北京2013年最大现房并购案，高和收购后对项目进行了整体的改造定位及设计，定位于文化创意的写字楼项目。

《第一财经日报》记者在高和蓝峰大厦走访时发现，项目的23层设计有一个名为“Hi-Talk”的空间，包含Hi-Talk咖啡馆和创新会议室以及一个“北京最高图书馆”等。

如此的改造能否带来盈利能力的提升？根据高和提供的运营数据，通过整体改造后，蓝峰大厦租金由4元/平方米·天提升至6.5~7.2元/平方米·天，租金平均涨幅75%。而付邦保告诉《第一财经日报》记者，与蓝峰大厦不同，新街高和则主要定位于金融类企业办公，是HiWork2.0版本。

公开资料显示，高和资本成立于2009年10月，是中国首只人民币商业地产私募股权基金，主要投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，目前已收购项目11宗，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。该公司总计收购项目11宗，其中北京7宗、上海3宗、苏州1宗，已退出项目7宗。

实际上，除了本土房地产私募基金，海外的私募基金也早已开始对商业改造探索。

2014年4月，房地产私募基金公司基汇资本宣布，其旗下基金所投资的一家公司已达成有条件协议，收购北京三里屯地产项目盈科中心。楼板面积约16.99万平方米的盈科中心，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一个大型购物中心组成。

基汇资本方面当时对《第一财经日报》记者表示，这项初步总价约为9.28亿美元的交易是海外私募基金在中国最大的单项物业收购案之一，基汇资本计划在收购后，通过积极的资产管理最大化地发挥该物业的商机潜能。

目前，北京盈科中心成功实现“商改写”，而中关村海龙商城、三里屯太平洋百货等传统商业业态均开始进行整体改造，太平洋百货被改造为新型写字楼，不久将对外招租。