原标题：地产整体上市信号再来

中粮系地产业务何去何从，这个疑问已发酵7个月之久。

今年年初，原董事长宁高宁带着11年奋斗史转战中化集团，中粮集团正式进入赵双连时代。7月18日，中粮集团与中纺集团在北京召开大会启动战略重组，并公布了中粮国有资本投资公司改革试点方案。

履新半年的赵双连祭出“瘦身健体”的改革计划，颠覆了宁高宁时代为补足全产业链条而不断“增肥”的战略路径。变革背后，曾被宁高宁寄予厚望的中粮集团地产王国似乎真的走到了关口。

根据中粮集团的“十三五”规划，中粮集团将推动粮油、食品、金融、地产四大板块2019年整体上市。目前，中粮集团地产业务拥有 中粮地产 （000031.SZ）与大悦城（00207.HK）两大上市平台的内部整合是否已进入时间轨道？能否在时间表2020年前完成？

“内部整合，某种程度上会服从中粮集团的改革意志。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，未来，这两个平台如何在项目层面进行协作，如何进行资金平衡，如何在团队和管理体系上整合匹配，都需要中粮集团在顶层设计上作出具体规划和安排。

轻资产与混改

“轻资产”突围路上，大悦城再落一子，择址贵阳。

7月26日，贵州省委常委、贵阳市委书记陈刚与中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政握手言欢。周政带来的大悦城品牌，将输出落地在贵州恒丰地产旗下的贵阳中心。

这里是贵州省规划的100个城市综合体之一，大悦城的任务是交出贵阳规模最大、业态最全的购物中心标杆。大悦城是否入股，双方还没有定论。

大悦城是中粮集团的金字招牌，名字灵感源于《论语》中“近者悦，远者来”，由宁高宁一手缔造。时间拉回到2004年，国资委一纸任命，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁空降中粮集团，就任董事长一职。

中粮系地产业务历经多年盘整，最终形成中粮地产和大悦城两大平台，并分别在A股、H股借壳上市，这背后写满了宁氏印迹。

从2007年第一座大悦城落户北京西单至今，9年时间里，大悦城并没有遍地开花，自持项目目前仅有8个，其中7个开业，1个在建，离宁高宁曾布置的“5年20城”目标尚远。

外界对大悦城发展速度过慢的质疑，商业地产重负荷及“万年沉疴”资本市场难题，都迫使其给出答案。大悦城的解惑路径是轻资产，并在2015年底落地了首个轻资产项目—天津和平大悦城，而上文的贵阳大悦城是其第二个轻资产项目。

在贵阳，周政对大悦城的轻资产思路有过些许表态，“入个小股，大悦城可以收取品牌管理费、运营管理费；如果项目做得好，大悦城可以以进入时的价格适当增加股权；如果项目做得特别好，我们也可以全部收购”。

在周政看来，轻资产输出是一个动态的管理和投资的过程，而通过输出品牌的低成本方式去发展，大悦城既可以获得增值管理收益，也可以获得评估增值的溢价。

轻资产被定义为大悦城未来之路的重要索引。据时代周报记者了解，对于自持存量资产，大悦城正在控制权范围内，引入外部投资者，为下一步扩张张罗粮草。

周政一口气把所有自持大悦城项目都摆上了货架，他期许遇见的，是有大胃口吞下近百亿标的的“财主”。

7月18日，北京市产权交易所网站上挂出了大悦城的三则股权叫卖信息，其三家子公司各挂出了49%股权，挂牌价分别为78.41亿元、10.78亿元和3.7亿元。大悦城要求接盘方一并吃下这三家公司股权，并一次性付款。

十天后，接盘方之一浮出水面。7月29日，大悦城公告称，全资附属公司恒瑞作为普通合伙人，与两家机构投资者就Joy City Commercial Property Fund（大悦城商业基金）定立有限合伙协议。这两家机构投资者将分别认购63.33亿元及31.66亿元的基金权益，该基金拟参与竞标上述三家公司各49%股权。

“大悦城轻资产更近一步，‘瘦身’之后，一增一减之间缓解了资金压力，”克而瑞研究中心分析师房玲告诉时代周报记者，而通过品牌输出撬动规模扩张，“5年20城”不再遥不可及。

2015年末，大悦城持有现金约37.26亿元，同比大幅下跌了42.57%，而企业总有息负债则达到了247.96亿元，同比增长2.89%，现金短债比为0.88，企业持有现金并不充裕。

在房玲看来，轻资产“无本生意”，也将提高大悦城整体收益回报率。2015年，大悦城地产的核心净利率约为9.3%，而净资产回报率仅为2.2%。

当然，这也被视作是大悦城混合所有制改造的关键进展。

中粮集团是央企53家特大型企业之一，也是六家国有企业改革试点企业之一。

“我们探索的是一条有进有退的优化资本布局之路，”在7月18日并进中纺集团后，现任中粮集团董事长赵双连有过表态，中粮集团分类分层地推进混合所有制与股权多元化，其中地产业务将通过混合所有制改革优化资本结构，提升盈利水平。

早在去年的大悦城2015年中业绩会上，周政也已有所透露，中粮集团目前仍占大悦城66.73%的股份，股权比例还是比较大的。下一步，将稳妥地寻找合作伙伴，推进混合所有制改革。从股权多元化入手，中粮集团的改革方向是引入产业、基金、民营、外资等资本来优化治理结构。