“被豪宅”的门头沟
“某种程度上而言,正是地价推高了房价,”一位门头沟在售项目负责人表示,今年来,门头沟城区地价提升迅速,无形中推高了区域内房价。门头沟房价有“被豪宅”的趋势。
去年11月,中交绿城联合体以57亿元的总价拿下门头沟6020地块,该宗地楼面价已达3.32万元/平方米。但地王头衔在3个月后就被取代。今年2月26日,中骏置业以39.48亿元、配建5万平方米公租房,战胜了万科、绿城、首创等多家房企,竞得门头沟区龙泉镇地块,溢价率50%,纯商品住宅楼面价高达4.1万元/平方米,预计未来楼盘售价将突破10万+。
实际上,近年来,门头沟地区房价上涨迅速,2014年门头沟商品住宅的整体均价水平拉高到32653元/平方米,2015年持续保持高位,达到32775元/平方米,在北京16个区当中排名第七,仅次于城六区,位居郊区房价首位。
“5万元左右的单价还算不上豪宅,只能说是高端化。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示,目前万科、绿城、金地都不约而同将改善型客群的产品线引入门头沟,预计不会造成小板块内部恶性竞争,反而会让京西更多改善型客群聚焦门头沟,区域的整体成交量会继续放大。
郭毅表示,京西区域普遍缺少住宅项目,近几年虽然京西出让过多宗地块,但地价较高,只能诞生顶级豪宅,对于京西大量的改善型客群来说,其实此前并没有更多的,或者说是太好的选择。
资料显示,门头沟位于规划中的WSD(西部服务区)区域内,不少土地供应为商业用地。目前区域在售众多小户型项目都为商住立项。远洋新天地、华远华中心、中昂时代广场、鸿坤·七星长安、融创·西长安壹号 等均为商住LOFT产品,总价在百万元左右,竞争异常激烈。
供应格局洗牌
业内人士表示,目前来看,商住和别墅当家门头沟楼市格局即将迎来洗牌。
从上月开始的门头沟商住网签暂停目前尚未解禁,同时,商住政策调整也只是时间问题。有消息显示,商住项目新立项楼盘只能设计成大户型,无疑对商住项目带来更大打击。
另一方面,高端别墅项目价格走高趋势仍旧明显,曾数次夺得区域销冠的金地西山艺境目前单价已经逼近9万+。目前,金地西山艺境、电建·泷悦长安别墅产品均已经超过千万级,但过高的单价和总价无疑将透支区域消费能力,此时高端改善型项目的集中入市对区域内改善型需求无疑是一项填充。
郭毅表示,区域价值有所提升,新财富阶层对居住需求已经发生改变,对高端产品的空间、功能也有更高的期待。从产品层面来说,新项目将对高端置业群体的居住要求理解更深。
北京商报记者了解到,电建金地华宸、绿城西山燕庐、万科翡翠长安三项目均采用精装标准,电建金地华宸配置了高科技净水雾化造景降温等系统,以及有氧智能跑道、网络连接可视终端等豪宅标配;西山燕庐则邀请了亚洲顶级建筑、园林、室内等世界顶级设计大师担纲设计。
业内人士表示,门头沟楼面价倒逼房价上涨已是不争事实。作为“刚改”的主流区域,能否消化如此价位高端产品,仍令业界担忧。同时,新供应高端改善型产品容积率都在2.8以上,与一些高端项目接近别墅的容积率相比没有优势可言。
来源:北京商报
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