分化的楼市，该去哪儿买房？

一场去库存的战役，演变出截然不同的楼市场景。有专家认为，热点城市、区域经济基础好的次热点城市及一线城市辐射的三线城市将吸引更多投资。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，楼市分化背后是区域经济和人口流动因素共同作用的结果。从整体来看，企业投资还是应该选择需求旺盛的热点城市。

中国指数研究院上海研究总监陈延彬持有类似观点，其认为楼市分化背后是区域经济、产业和市场自发行为调节所致。西北和东北区域处在经济转型中，房地产市场整体处于低位；但有一部分二线城市产业基础较好，由于最近几年土地供应量大，导致房地产库存大，从而影响了楼市的发展。

楼市分化，投资机会何在？东兴证券在一份行业研究报告中提出，城市轮动效应，即前期上涨较快的城市已经表现出“高点盘整，价升量缩”的趋势，而处在价值低谷的部分二线城市或将面临补涨机遇，并认为成都、重庆有望实现补涨。

对于投资机会，陈延彬同样认为，部分二线城市的热度并不如南京、合肥、苏州，但产业基础良好，去化任务处于尾声的城市将会有更多的投资机会。

以成都为例。记者据公开数据整理发现，2015年末，成都全部金融机构人民币存款余额29475亿元，比上年末增长8.2%。总量上看要优于南京、天津、苏州等楼市热门城市。

另外一个反映城市真实经济增长状况的是政府财政收入，2011~2015年，成都一般性财政收入增长率为50.51%，超出了中部热点城市武汉、苏州；与南京、青岛、武汉处在同一个量级。

成都楼市表现并不出色，跑输热点城市。过去17个月，成都新建商品住宅均价上涨12.8%，同期，南京的房价涨幅为53.63%；2016年，全国楼市整体走热，成都房价上涨仅3%。

土地供给导致的库存量高企是成都楼市热不起来的主要原因。陈延彬介绍，成都楼市库存大主要是前几年土地供应量大所致，经历今年的去库存战役，已处于去库存的尾声，未来或有更多机会。

房地产的兴衰无疑伴随着区域经济的走势，有些城市可以暂时凭借外部力量实现房地产市场的发展。陈延彬介绍，一线城市辐射范围内的三线城市也将成为企业重点布局区域。

这些三线城市自身库存压力一定不大；也有一部分城市发展条件更好，有自己的产业和经济，虽和一线城市有差距，但在未来的几年有发展起来的可能，如上海周边的昆山、太仓。

35城库存规模

截至2016年年5月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅个城市新建商品住宅库存总量为库存总量为2487924879万平方米万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%。

库存增长：15个城市。其中太原、茂名和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到84.7%、76.9%和68.2%。

库存下滑：20个城市。其中合肥、南京和苏州的同比跌幅较大，跌幅分别为64.9%、54.5%和49.7%。

库存总量：一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3071、17542和4266万平方米，环比增幅分别为0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分别为15.0%、-3.9%和1.0%。

新增供应：35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2305万平方米，环比减少25.0%，同比增长24.7%。35个城市月度新增供应量小于新增成交量。新增供应小于新增成交，所以促使5月份的库存出现了下降。

存销比：2016年5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.2和16.0个月。相比4月份8.4、10.5和16.9个月的数值而言，一线城市基本不变，而二三线城市的去化速度均有加快。

来源： 每日经济新闻