“如果限购，成交价起码下滑30%”

住建委对商住类项目限购与否只字未提，“限购”的达摩克利斯剑始终悬在头顶。如果真如楼盘销售所言，“限购只是时间问题”，那么限购会使市场出现什么样的变化？

中原地产首席分析师张大伟表示，按照2011年来北京住宅土地与公寓类土地供应比例看，住宅土地供应了1800万平方米，但成交了4275万平方米，透支了过去的土地库存，供需比高达1比2.4。而公寓类则供大于求，合计最近5年，公寓类土地过剩1450万平方米，“按照成交情况，公寓的单套面积为68平方米，也就是说公寓类潜在供应为21万套左右，潜在供应大约可以卖10年（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算），如果商住公寓限购，成交量将下跌80%至90%，成交价格起码下滑30%以上。”

如此看来，如果限购，最紧张的应该就是库存量较大的开发商，为了规避未来的政策风险，开发商不惜砸入上亿元“自售”的行为也就不难理解。不过，这部分开发商同时又面临着一个新的问题，倘若不限购，“自售”过程中产生的税费需要多久才能在后续的房价中找回？按照日前的成交情况，需求已经被透支，没有外界环境的刺激，七八月份商住市场降温将有很大的可能。

■新闻链接

商住与住宅的区别

1 产权

住宅项目产权为70年，

商住产品的产权一般只有40年或50年

2 落户

商住产品一般无法迁入户口，即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。

3 生活成本

商住产品水、电和物业费用都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。

4 贷款

商住产品首付需要50%，贷款期限一般不超过10年，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

5 配套

非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，如学校、商业、居委会等。

6 安全

商住产品既可以居住，又可以注册公司办公，“住”和“商”混杂在一起，可能会给双方带来不便。

来源：北京晨报