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商住项目成交量缘何超住宅？

统计数据显示，从2010年至今，北京商住公寓的成交情况在大趋势上并未有明显的上涨或下跌，基本呈稳定状态。而普通商品住宅的成交套数及新增供应套数呈明显的下跌趋势，最终在2016年被商住公寓反超。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为：出现公寓成交超过住宅的主要原因是住宅高端化。随着商品房住宅的高端化，目前北京新房、二手房住宅的门槛基本都在300万-400万元左右，这样，200万元以内的这部分需求只能选择“商住”类物业。而在过去两年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在近郊区、郊区，商业氛围欠缺，这样这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品。另外，限购政策持续影响，一线城市资产保值升值预期依然强烈，这种情况下，因为买不了住宅，部分投资者选择了购买公寓。

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北京“商住限购” 楼市将跌30%？

截至目前，“北京商住全面限购”依然只是一个传言，虽然有多家开发商对媒体表示正在应对将到来的商住项目限购。甚至有媒体报道，13日下午的某个论坛上，原本计划参会的几个开发商负责人，都未到场，据传是去住建委参加有关商住限购的会议。但北京青年报记者从相关部门并未得到确定的消息，有市场人士认为，不排除部分开发商借势炒作，推销卖房。

但通州的先例让市场气氛变得紧张。今年5月5日，通州商住产品全面限购，市场迅速进入“速冻期”，整个5月成交仅相当于4月成交量的4%。亚豪机构分析师郭毅认为，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

据统计，2012-2015年，北京出让纯住宅和纯商办用地218宗，规划建筑面积3083万平方米，出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米。但仅有877万平方米形成市场供应，仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%。商住房的潜在供应量十分庞大，甚至超过商品住宅的供应量。

依据张大伟的计算，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量计算，至少还可以卖10年，如果市场限购，成交量将下跌80%-90%，成交价格起码下滑30%以上。

来源：北京青年报