开发商或被套牢？

虽然商住项目成交火热，但对于相关开发商来说却并没有什么可开心的，他们现在的心里只有一件事，商住限购的传闻到底靠不靠谱，如果有，什么时候落地。

在目前北京的土地市场上，每次宅地出让都会引发房企的激烈争抢，在竞价的过程中，商品房面积全部转为自住房的情况比比皆是，即便没有全部变为自住房，可以作为商品房出售的面积也少得可怜。由于政府规定了自住房的售价，房企要想在项目上保持盈亏平衡，单靠几十套可以自己定价的商品房肯定是不行的。之所以在部分土地争夺中，房企敢于把全部商品房面积竞价到自住房，就是因为这些地块配套可以用于建设商住房的面积，让房企有了回旋的余地，毕竟商住房也是可以自己定价的产品，自住房亏的钱，商住房这边多少能帮房企补上一些，如果赶上市场好，说不定项目还能赚钱。

上述情况，实际上也是房企在一线城市高价拿地的基本逻辑。而如果商住项目限购，显然这套逻辑就行不通了，近期在北京拿地的开发商肯定也会亏得很惨。

“已经出让但尚未入市的商住房面积达1450万平方米，按照目前公寓成交的单套平均面积68平方米，潜在供应为21万套左右。而按近几年公寓平均每年2万套左右的成交量计算，公寓的潜在供应大约可以维持10年的市场消耗。虽然当下公寓类产品的库存仅有3万套左右，但潜在供应非常惊人，说实话这个市场本事就很拥挤了。如果商住市场限购的话，公寓的成交量将会下跌80%—90%，而随着成交量断崖式的下跌，即便是较为乐观的预计，成交价起码也会下滑30%以上。”张大伟指出。

同时，当初开发商高价拿地的时候，北京也尚未对商住项目限购，如果突然采取限购措施，则相当于给这些企业挖了一个坑，对于诸多房企来说，确实不够公平。尤其是对于那些上市房企来说，无异于也损害了中小投资人的利益。毕竟北京一宗土地的价格，已经相当于一些房企一年的利润总和。

此外，由于公寓类产品相比住宅较低的价格，也填补了中低价位刚需住宅产品的缺口，在北京新房市场趋于豪宅化的当下，公寓类产品已经成为市场中颇为重要的一环。如果这部分产品被限购，将对整个北京楼市产生巨大的影响，住宅价格则有可能被进一步推高。

（来源：证券日报）