（原标题：万达商业已与部分机构签署意向协议 仍存失败变数）

总体而言，万达私有化是一个一般性的项目，机构对于这个项目的收益率预期不会过高。公告中也特别提及“联合要约人将不会提高要约价，假设悉数接纳要约，H股要约的代价将为344.545亿港元”。

万达商业（03699.HK）3月30日宣布私有化，已过去2个多月。5月30日万达商业公告了拿到私有化份额的机构名单。

21世纪经济报道记者多方求证获悉，早在4月25日，万达商业已经与部分机构签署了一份具有法律效力的意向协议。

一名第三方平台知情人士对21世纪经济报道记者分析指出，任何一个商业私有化案例均存在失败变数，万达也不例外。对于投资者来说，存在金钱损失可能性，但是金额也不多，就是一些律师费用等杂费，在其认购份额的千分之二以内。

即便成功回A上市也分两种可能性。一是一年之内上市，投资者退出持股需要超过3年，变成一个4年的项目；如果是两年内上市的话，投资者持股时间需要超过1年，那就是一个3年期的项目。

根据4月底机构签署的意向协议，如果没有成功上市，那么万达商业需要向投资者回购基金份额。而此前，万达商业下调了投资年化收益：人民币投资者的保底收益8%，美元投资者则是10%。

花旗在万达商业宣布每股私有化出价52.8港元之后，发表报告指出价格属合理及可接受，但并不刺激。由于私有化需要逾75%H股独立股东接受，及不少于75%出席股东会的H股股东同意及不多于10%反对，私有化才可获通过，花旗认为要完成私有化的障碍相对较高，若失败，则需要一年后才可重提私有化。

万达商业H股是全流通股，有较高基石投资者，估计12名投资者拥有50%H股股本，只要少数机构投资者反对，则可否决交易。

此前，有媒体报道万达集团从两家中资银行筹集最多307.8亿港元（约39.7亿美元），拟用于将万达商业（03699.HK）私有化。其中 招商银行 （03968.HK） 将对设於开曼群岛的特殊目的实体（SPV）提供三笔最多达270亿港元的贷款，这些SPV为万达集团财团的成员。另外，CICC Hong Kong Finance将提供一笔37.8亿港元备用贷款。该批投资者包括香港杉杉集团、 中国中铁 （00390.HK）、平保集团等。

外汇管制趋严、国内商业地产的溢价空间双双合力，让投资者对这一项目的热衷程度也随着万达私有化方案的变化而变化。

投资者预期收益率

5月30日，万达商业公告联合要约人提出自愿有条件全面要约以收购公司全部H股，每股要约价为现金52.8元，较停牌前报价51.25元仅溢价3%，另较去年12月31日资产净值39.85元人民币溢价约10.9%。

待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于联交所的上市地位，然后继续考虑以各种方式实现 A股上市。

公告披露的联合要约人包括万达旗下多个全资机构、香港多家保险、投资机构及 国泰君安 财务（香港）、上海赛领博达科港商务咨询合伙企业等。

总体而言，万达私有化是一个一般性的项目，机构对于这个项目的收益率预期不会过高。公告中也特别提及“联合要约人将不会提高要约价，假设悉数接纳要约，H股要约的代价将为344.545亿港元”。

上述知情人士解释道，参考现在的股市行情，因此万达回A股上市估值、市盈率等不可能一下子冲太高。“投资升值空间也应该不会太夸张”。

“根据当下的行业市盈率估算，港股为6倍多，回A股上市之后，大概在10倍。”该名知情人士分析认为，当然这个收益率的计算是基于市场情况而言。“按照万达商业的资产盘子来看，与万科有可比性。但是万达商业有轻资产业务的模式，又与万科不存在可比性，可能估值会高一点，这就要看到时候市场走向了，我们只是按一个比较保守的估值来计算投资者收益率”。

从最初被机构方公开的一份私有化方案看来，万达商业有计划于4月21日基本确定资金到位、2个月内资金到位的设想，后来因情况一直变化，直至5月30日，万达商业才公告私有化最终定价52.8港元。

一名参与万达商业私有化的私募人士指出，投资者看得出万达商业回A上市成功率大，不像中概股，要指望在战略新兴板分一杯羹。因此一级财团绝大部分是银行、国有机构、保险。“很多机构都是通过关系才拿到额度”。