（原标题：赴美投资商业地产两年 鄂尔多斯煤老板投资300万美元收益翻番）

赴美投资商业地产两年 鄂尔多斯煤老板投资300万美元收益翻番

四年前，一个机缘巧合的机会，鄂尔多斯从事煤矿业的商人李波投资了美国华盛顿（大华府地区）的一个商业购物中心项目，项目成本600万美元，其中土地425万，一期开发费用175万。李波投了300万美元，剩下300万项目方美国美隆集团（Meladongroup）通过借贷取得。2014 年底，业主 Meladon Group 引入另一家澳洲基金 Rinsurance Group of America,以 5000 万美元买断整个项目，李波成功退出。

美隆集团合伙人刘子洵在接受21世纪经济报道记者专访时直言，他愿意把故事说出来，并非鼓励中国人赴美投资，而是希望借此给更多的机构或者个人投资者一个窗口了解美国商业地产开发的投资过程，从而有助于投资判断。

购物中心历时五年

这是一个典型的美国商业地产开发融资案例。根据刘子洵的描述，项目先招商再引入资金开发。由于美国的法律法规、风险控制等比较严谨，项目周期比国内长很多。他介绍说，购物中心尽管只占地90亩，但从买地到竣工，招商、开发与资本引入，前后历时5年时间。

而最初600万美元的项目经过两轮募资，目前已经估计9000万美元。李波在2014年底第二轮募资时退出，当时项目估值已达5000万美元。

2010年开始，刘子洵的团队就对这个购物中心地块展开了国内融资路演。刘子洵在国内与一个私募团队进行了商业洽谈，这个团队的合伙人均是国内知名机构，有多年从业经验，双方沟通结果是合作一个基金投美国的房地产，但最后由于外国人在美国投资的税务限制——有比较高的税务要求而作罢。

据刘子洵透露，美隆集团在拿这个项目之前，一直在寻求资本，光是美国本土的投资机构，就联系了将近200家，但最后都是因为大环境的关系，始终没人投这个项目。此外便是做调研。比如，为了寻求旗舰店，开始接触不同的旗舰店，他说：“旗舰店的选择根据华盛顿地区人口分布、收入分布、年龄分布来定。”

据透露，在美国项目立项，有一个比较严谨的流程，政府会从法律角度衡量风险。比如当地政府会组织听证会，听证会由9个委员组成，项目定位要通过委员们的听证。在这个过程中，项目的财务模型逐渐得到完善。