2012年4月，项目确认后，美隆集团签署土地买卖合同；8月，刘子洵和他的两个合伙人通过近1000多通招商电话和无数的电子邮件，终于确定Harris Teeter，作为旗舰店进驻，使这个项目成为一个副食品超市为主的购物中心，而且因为harris teeter的信用级别，这个购物中心定位为甲级资产。同时因为有了Harris Teeter这样的知名品牌作为旗舰店，购物中心后续招商变得容易，随后签下富国银行，同时也签下很多美国当下知名连锁品牌。

锁定旗舰店Harris teeter、富国银行，并取得这两家旗舰店意向书。意向书里面明确谈好了租金和租用面积，租约的年限，印证了财物模型与赢利模式。

与此同时，美隆集团请建筑设计师和土木工程设计师开始对项目做规划和设计，同时开始接触投资方。

因为有上述两个租约，投资人能看到这个项目的前景，同时开始接触银行并顺利贷款。项目土地合同价格420万美元，占地面积约90亩地（13英亩），建筑面积5万平方米，总共资金需求600万美元。

这时候，李波的300万元就恰好对接上。2011年的时候，李波及其另外两名合作伙伴在美国考察了一段时间，手头上可投资金额高达一亿美元，最终只有李波看中了这个项目，并投资了300万美元。

到了2013年11月份，项目取得了当地政府的开发许可，同时因为有旗舰店的租约，土地价格增值为1200万美元；2014年10月份，项目开始寻求B轮融资，澳洲资本（Rinsurance Group of America）进入，美隆集团与之成立新的项目公司（股权结构是50：50），RGA投入2000万美元，美隆担保剩余的3000万元的建筑贷款买断李波在项目一期的股份。按照协议，李波分两年拿到300万美元，实现投资收益翻番。

2014年11月份项目二期开始施工，2016年8月份项目即将完工，可以马上实现年纯租金收入450万美元，购物中心此时估值将近9000万美元。美隆希望今年把购物中心卖出去，实现项目退出。

刘子洵介绍，类似这样的购物中心，因为其租户的良好信用级别，买家基本是保险公司、房地产基金，退休基金这类的机构投资人。

开发商的商业模式挑战

据了解，在美国华府地区，大多开发商做住宅开发这样低门槛的项目，小部分开发商做商业地产开发，但是是代业主开发，挣5-10个点的收入。像美隆集团这样自己找地，找资金，自己开发建设的商业地产开发商可能不超出15家，因此在与资本接触时，被选中的几率要高一点。

来源：21世纪经济报道