万亿租房市场

制度设计已出台，那么租房市场的“蛋糕”到底有多大？

根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房，其中城镇租赁住房比例达到21%。按照华泰证券研究员谢皓宇的测算，住房租赁市场的规模可达2万亿左右。

住建部房地产市场监管司司长高志勇提供的数据显示，目前，通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，而中国的住房租赁市场还处在初级阶段，大有可为。

从租房需求端来看，当前中国的现状是，住房租赁市场主要集中于一线及二线城市，主要租赁对象为流动性人口；其中，刚从高校毕业的学生是租房的“主力军”。社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数继续增加，达到740万人，应届毕业生的增长在大城市带来了强大的租房需求。

从供给来看，根据陆克华的说法，“目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主，占90%以上，而在一些国家的成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占比约为30%。”

克而瑞研究中心人士则指出，改善非自有住房群体住房环境的长租公寓，存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的主要痛点。

在当下的长租公寓市场，根据客群特征，被分成高中低三档。凯德旗下的雅诗阁（包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷三个品牌）、星狮地产旗下辉盛阁等外资运营商，优帕克和晟曜行等国内企业是高端市场的主力，这部分市场定位外籍人士、企业中高层管理人员等，一般价位在10000元/月以上。但这部分市场空间有限。

低端市场的价位则在4000元/月以下，是目前市场的主流，以初入职场者、都市白领、新建家庭等为目标客户。中端处于高低两者之间，相对低端要求有更好的区位和更好的配套服务。

21世纪经济报道记者调研深圳、北京、广州、厦门等地的长租公寓市场发现，目前中低端空间巨大但竞争最为激烈，价格区位也是租房者最为敏感的因素。现有长租公寓运营商及潜在进入者，均重点布局中低端市场。

由于专业租赁企业市场份额仅占10%，这吸引了大量企业试水，包括万科、链家等在内都建立了自己的长租公寓品牌。但目前均未形成规模。

盘活存量物业

正如高层所言，发展租赁市场与阶段性的房地产去库存不无关联；另一方面，大中城市租售比高企，房价涨幅远高于房租涨幅，业主宁可转手也不会长租，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。

这使得盘活存量物业成为住房租赁市场的主流。链家旗下自如寓、魔方公寓、U+、乐乎公寓等品牌长租公寓供应商，均主要是通过改造租来的房产，通常是商业物业或者是闲置的厂房、农民房等，经过装修后租给租客。

此次《意见》发布，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，业界认为这是一个较大的突破。“商改住”意味着未来这部分物业的水电煤等可执行住宅标准，目前，包括魔方公寓在内的企业所租来的商业用房所执行的还是商业标准。

“商业物业闲置严重，改造成租赁住房能够有效去化，后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。”易居研究员智库中心研究总监严跃进认为，商改住是《意见》的最大亮点，对于盘活存量资产等有积极作用。

不过张大伟认为对“商改租”不必过于乐观。在当下市场分化的情况下，一线二线城市房源短缺，虽然商用房出租可能缓解部分市场，但恐慌的租房人，依然会害怕踏空进入买卖市场；而三四线城市已经过剩，且因为外来人口数量有限，并没有成熟的租赁市场。

他认为，商改租目前看落地难度大，因为如果一二线城市只是改租赁，出租的收益较低，对于产权拥有者来说，转租的意愿并不强烈。