【地产中国网•第三届城市运营商大会特稿】《三国演义》中写，魏国派司马懿挂帅进攻蜀国街亭，诸葛亮派马谡驻守失败。司马懿率兵乘胜直逼西城，诸葛亮无兵迎敌，但沉着镇定，大开城门，自己则于城上楼前，凭栏而坐，焚香操琴。司马懿疑有埋伏，引兵而去，是谓“空城计”。

“空城计”本是罗贯中的艺术创作，但是千百年后的今天，我们身边却实实在在上演了一幕幕“空城计”。 这些城市中：宽敞的马路、漂亮的绿化带、大批建成的公寓社区和商业设施是“标配”，但都有一个共同特点：人少。

“空城”是指在城市开发建设过程中出现的一些空置率过高、产业空洞的新城或园区。原本建设新城或开发区是为缓解老城区交通拥挤、促进城市产业结构升级转型，但由于种种原因，这些新城或开发区中的一部分却以“夭折”收场，于是“空城”出现。

分析这些空城出现的原因，大致如下：过去几年，时时刻刻都在提“城镇化”，在城镇化建设的大旗的指引下，开发商开始“疯狂造城”;另外，一二线城市土地资源越来越紧俏，房企拿地越来越难，竞争压力越来越激烈，迫于压力，转而向三四线城市进行“造城运动”。但由于三四线城市人口大量涌向一二线城市，而且近年来经济增速放缓，人们普遍收入较低，“赚钱难，花钱自然就难”，导致楼盘销售困难。大量住宅商品房积压，入住率极低，于是“空城”出现了。

以上是导致“空城”的主要原因，正所谓“幸福的家庭，家家相似，不幸的家庭，却各有各的不幸。”“空城”们的不幸，也各有原因：

一些城市试图摆脱“资源主导”的城市名号，在产业转型升级的过程中招商引资，大规模建设新城，但最终事与愿违，产业升级遥不可及，新城空置严重。比如：鄂尔多斯，其周边的土地之下，埋藏着中国1/6的煤炭资源。

2010年，美国《时代》周刊一篇著名的专题报道——《鄂尔多斯：一座当代鬼城》让这座中国北部城市得到世界关注。

2014年，纪录片《宫殿之城》上映，本片坐标鄂尔多斯，直击城镇化进程这个时代性话题，在城市化进程大潮席卷而来之时，作为普通老百姓，在“进城”和“不进城”中间，有没有第三条路可选?

话题回到鄂尔多斯，鄂尔多斯政府投资五十亿人民币，历时五年，在距离老城“东胜”三十多公里，几近沙漠的区域兴建一座名为“康巴什”的新城，巨额资本涌向这里，建筑热潮随之兴起，房地产泡沫应运而生，2009年新城开始投入使用，但一直居民稀少，高楼大厦和各种基础设施大量空置。

其实，还有很多像康巴什新城这样的“空城”存在，一个城市如果产业过于单一，在面对产业升级或者产业环境变化时必然会面临冲击。

曹妃甸，又一“空城”代表。由于政府的城市规划与市场资源、行政资源等脱节，导致产业植入失败，前期投资项目抛荒，四大产业集群未能如期建成，经济低迷，人烟稀少。

实际上，曹妃甸地理位置优越，天然深水良港，背靠煤炭运输大动脉，距离北京近，方便承接产业转移，另外，曹妃甸吹沙填海工程也是我国在建规模数一数二的填海项目，规划陆域面积达310平方公里。 2003年，河北唐山市筹划蓝色经济、首钢搬迁等曹妃甸迎来发展的政策机遇，但由于经济下行压力，以及市场因素、配套设施等因素，导致政府没有财力继续投资基础设施建设。

曹妃甸昔日号称将成为“中国鹿特丹”的野心，也随着时间的流逝而成为记忆。其实，曹妃甸的同类，不在少数，他们不幸成为了城市盲目规划的牺牲品。

还有一类，政府盲目出让土地，大量规划新城，开发商疯狂盖房，而城市经济本身欠发达，不能吸引人口，导致房地产项目入住率极低。如云南呈贡新城。

目前三四线城市的“库存”大多属于这一类，很多新城，其规划占地和人口规模都远远超过城市老城区，规划严重脱离实际，而城市本身又不能吸引大量外来人口，“空城”现象不可避免。

“空城”现象是城市运营中的一个头等难题，但解决问题要“标本兼治”，是亘古不变的规律。“空城”问题，先要从“空”入手，把“空城”填满，是第一要务。

根据城市主导产业需求，制定吸引人才方案，根据重点项目引进劳动力，发挥企业的带动作用;延伸产业链，大力培养区域优质企业，形成产业链条，不断扩大规模，形成产业聚集，提高企业竞争力;加快完善新城配套服务设施，大力发展服务业等第三产业。

作为城市运营商，如何平衡好新城与旧城的关系，使二者高效联动，才是根本!

在前两届的城市运营商大会上，就提出：城镇化不仅是社会城镇化、经济城镇化，更是人的城镇化;要实现新型城镇化，就要有新的突破，新的转变：城市运营开发，由政府主导转变为市场主导;开发运营内容要转变;开发目标模式要转变，开发运营目标宗旨要转变。

2016年第三届中国城市镇运营商大会以“城市更新 产业再生”为题，以学术性为核心，商业化为重要元素，为城市镇运营提供能量，建言献策。随着我国经济发展进入新常态，城镇化进程稳健前行，如何让城市的产业实力、经济潜力、人文精神、自然生态协同发展，规模扩张和质量并驾齐驱，是城市运营商行动的准绳。