【第三届中国城市运营商大会特稿】要不是中海并购中信的消息被引爆，外界恐怕还注意不到中信近年打出一手“城市运营”好牌的背后，是怎样一个咬紧牙关的灵魂。

3月14日，一则千亿级的并购新闻在地产圈上空炸响，中海地产和中信股份双双发布公告称，中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价预计为310亿元，涉及总资产逾千亿。中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备。中海拟采用“股权+资产”的交易形式，拟向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产，中信成为中海的第二大股东。

消息一出，舆论哗然。老牌央企结为连理，通常却不是“因为爱情”。

中信集团2015年年报显示，2015年中信房地产收入275.28亿港元(约合233亿元人民币)，同比下降8%，其房地产及基础设施建设业务实现净利润为22.17亿港元(约合18.78亿元人民币)，下跌16.3%，仅占中信集团净利润的5%左右。2014年、2015年，中信地产年销售额分别为215.2亿元和231.3亿元，滑落至行业第41位，彻底跌出第二阵营，并且与最新公布的中房指数2015地产公司百强名单失之交臂。

中信的业绩表现只是房地产行业的一个缩影。据悉，万科、金地、招商等房企大佬在经过十年的资产规模快速膨胀期后，近几年净利润都开始大幅缩水。中信地产副总裁林竹直言“房企是否需要转型已经勿需讨论，市场已经在发生变化”，“曲线救国”已势在必行。

一位接近中信的人士则分析称，未来中信的地产业务将更多与金融相结合，通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式，为中信提供稳定收益。而PPP就是中信近年来转向城市运营布局而引入的一种运营模式。

所谓PPP(Public-Private-Partnership)模式，从概念意义上讲，是公私合作，从城市运营角度说，就是政企合作，即为建设城市基础设施项目提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，强调政府和社会资本的利益分享和风险共担。

2014年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》，“鼓励社会资本参与城市公共基础设施的运营”;同年9月，财政部发布《通过推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》，为PPP模式勾画了框架。

乘着政策的东风，洞悉了国家城镇化战略背后蕴含的机遇，中信地产盯住了城市运营这块“香饽饽”。2014年9月，中信地产与汕头市政府合作的项目汕头濠江滨海新城开展了首场土地招商推介会，这个被媒体称为中信地产转型城市运营商的首单项目花落汕头，成为了当时各路记者争相报道的大热门，时至今日仍是地产圈里构建新型PPP政企合作关系的经典范例。

据悉，汕头濠江滨海新城是一个综合性城市开发运营项目，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合，该项目规划面积达168万平方公里，总投资超过500亿元。

在城市运营上，中信拥有显著的资源优势，国家发改委定位的90多个行业中，目前中信涉足的就有近60个，包括金融、建筑设计、工程制造、基础设施、能源、装备制造、钢铁、化工、汽车、医疗、旅游等，这一切或意味着中信地产将在城市运营领域发挥更大的力量、创造更多的可能。其中，在金融版块，中信拥有全牌照经营优势，以及房地产行业所需要的银行、保险、信托、基金、证券等产业。

滨海新城项目就充分依托了中信的金融优势，运用国家政策性贷款、商业银行贷款、信托、基金等金融工具，实现项目融资渠道多元化，使得项目建设内容能够更好地匹配合适的融资方式。

事实上，中信地产转型城市运营商的规划蓝图并不是在2014年才首次展开的。早在2010年，中信就成立了城市运营部，专门负责城市运营相关业务。而正是在这个部门的推动下，中信才与汕头市政府达成了当前的合作模式。

除汕头项目外，中信的城市运营布局还延展到其他一些有发展前景的城市。在成都有中信天府新区，在珠海有前山河流域综合整治项目。其中，成都的中信天府新区更是在中信城市运营部成立之前就已经开始战略性布局和推进。2006年，中信地产进军成都，以郫县为深耕起点，细作7343亩中信蜀都项目，全方位发力区域发展、城市运营和一二级联动开发，拉开“城市建设匠人”的恢宏事业序幕，成功将郫县贴上了“成都西部新城中心”和“世界田园城市示范区”的荣誉标签。

我国过去30年的城镇化发展走上了快车道，随之而来的空城问题也引发了各界关注。对此，林竹指出，空城问题出现的最主要原因是产业配套在大规模新城开发里的缺失。产业活动与城市开发建设紧密相联，一个城市赖以生存和发展的根本原因是产业活动，没有产业活动就不会有产业人口，也就不会对土地和房地产产生需求。一些开发商和企业产业运作之所以收效甚微，原因在于没有发动资本的原动力。而中信在金融综合服务方面优势明显，还可跨界协同50多个非金融领域的行业群体，基于中信拥有的强大资源，采取资源复合做法，有效避免了空城问题。

不过，机遇和挑战也总是相携而生，新的问题会伴随新的机遇再次出现，作为房产圈内在城市运营方面勇于“吃螃蟹”的先行者，中信在未来会交上一份怎样的答卷，仍需要时间慢慢考验。