【地产中国网·原创报道】曾经雄心勃勃向着地产帝国扬帆起航的中粮号巨轮，近来因发出一连串异响而闹得满城风雨，随着舆论聚焦，一系列问题浮出水面。

中粮地产近日披露非公开发行事项修订方案，拟向不超过10名特定对象以不低于每股9.82元价格发行不超过5.09亿股，募资总额不超过50亿元，将用于收购中粮地产投资49%股权、收购烟台中粮博瑞100%股权、投资深圳中粮祥云国际项目(一期)项目、中粮紫云项目、中粮云景国际项目以及偿还银行贷款。

本是一份再平常不过的融资方案公告，但如若和此前另一则有关中粮地产的传闻联系起来，就有些耐人寻味了。

不久前市场传出中粮集团或将剥离房地产业务，并由招商蛇口接盘的消息，面对不止一次的上述传闻，中粮地产以及招商蛇口双双否认，表示目前没有收到任何有关上述重组的消息。

此时再回头看中粮地产对收购股权的如下表态：通过本次收购将有效加强公司的核心竞争能力，进一步提升公司对于核心控股子公司的控制力，提升可持续竞争能力;同时，中粮地产投资具有良好的经营业绩，本次收购有助于提升公司的整体竞争力以及盈利能力，做大做强本公司房地产开发业务。

这就好像在对外宣示：我身体倍棒吃嘛嘛香，有什么理由要过继给别人呢?疑似是对中粮剥离房地产业务的一次软性回应。

一家大业大的名门望族因经营不善，家道中落，以至于要把体弱多病的孩子过继给别人养，这听起来怎么都像是一出《红楼梦》似的悲情故事。而即便是一部“虚构的小说”，也往往并非完全空穴来风。

就在4个月前，中粮集团原董事长宁高宁履新中化集团。这位曾经的中粮“大家长”执掌中粮11年，毁誉参半。中粮近年在宁高宁全产业链发展战略主导下规模极速扩张，但协同效应发挥有限，利润下跌债务上升，中粮集团旗下上市公司2015年上半年的业绩显示，除蒙牛能够保持利润增长以外，其余上市平台均呈现净利润减少甚至亏损的局面。

彼时就有中粮内部人士认为，此次人事调动对中粮后续战略实施可能产生较大影响。如果接任者不认同宁高宁的既往战略，很可能会改变企业发展方向。

这么看来，早在绯闻缠身和换帅风波之前，中粮地产系这艘巨轮的发动机引擎就有点转不灵了。与其看着一份似是而非的融资方案报告，外界恐怕更关心的是，在宁高宁告别中粮集团后，其留下的中粮地产系业务究竟要走向何方?

中粮地产系A+H两翼如何再协同振翅?

目前中粮集团地产业务主要集中在旗下两家地产上市公司，即在A股上市的中粮地产和在H股上市的大悦城地产。中粮地产主要发展住宅地产，大悦城地产主要发展商业、酒店以及旅游地产。

从表面上看，两家平台业务泾渭分明各有侧重，实际上，目前房地产行业的住宅市场和商业市场已很难简单地“一刀切”，这导致中粮地产系的布局仅仅停留在平台划分层面上，平台不同业务却多有重合，没能根据自身定位合作互补，反而形成了资源竞争的关系。

这和宁高宁当初打造两家平台时的构想有所不同。

宁高宁是资本运作的高手，尤以资源整合和并购著称。由华润空降中粮后仅一年，宁高宁便推出了中粮地产系的第一个品牌——中粮地产，并作为中粮集团旗下房地产业务平台开始A股上市。在中粮地产诞生之初，宁高宁对其的定位便是“城市中高档住宅的主要提供者”。

此后，宁高宁决定将中粮地产业务一分为二，投资性物业和住宅协同发展，并成立了大悦城地产的前身——商业地产运作平台中粮置业。迄今为止，中粮置业的试水之作北京西单大悦城仍是商业地产业内最成功的运作案例。

2014年，中粮置业借壳登陆香港资本市场，从而完成H股上市。一年后，中粮置地以“大悦城地产”之名迎来新生，步入下一个发展历程。宁高宁为大悦城规划了新的扩张蓝图，“为了做大规模以及更好地吸引消费者，大悦城会积极推进轻资产发展模式，集团目标是做到100个以上”。

如今，“做到100个”大悦城的宏伟蓝图刚刚起步，宁高宁就辞别中粮了。对于这位“中粮地产系之父”来说，“如果有遗憾的事，中粮的画圈还没有绘完”。

中粮的宁高宁时代已经划上句号，而就目前中粮集团对中粮地产“不抛弃不放弃”的态度来看，中粮地产系A+H之路还将继续。面对发展联动中的磨合之痛，A+H双平台又将如何进行梳理调整，携手并进?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次中粮地产发布融资公告，进行资源整合，涉及到人事变动，以及重叠业务的整合等，将会有较大的压力或阻力。另外，从中粮地产和大悦城地产的业务发展来看，大悦城也在积极并购部分商业项目，后续在商业地产专业运营商的打造方面会继续强化。而中粮地产后续或朝城市运营商的角色进行转变。从总体上看，内部的业务条线梳理的比较清晰的。后续关键在于要看目前A股市场对于此类A+H模式的认可程度或支持程度。

有媒体指出，自2014年7月15日，中粮集团就进入国务院国资委央企“四项改革”试点名单，中粮地产将继续作为中粮集团旗下住宅地产平台，整合集团内部住宅地产业务，但中粮地产近年来的业绩发展始终没有太大起色，也许这也是从中粮地产内部传出地产业务将剥离的原因之一。

大悦城地产困局之中何处安家?

在经营状况方面，中粮地产和大悦城地产俨然是一对难兄难弟。

即便不看数据，业绩也直接体现在了项目的扩张规模和速度上。

早在2008年，宁高宁曾为大悦城制定下“5年20座”的发展目标。如今8年过去了，中粮8座大悦城的成绩单仍未完成当初计划的一半。

大悦城地产2015年年报显示，去年年度净利润同比大幅下降51.5%。大悦城地产2015年的年度溢利是9.6亿元人民币，同比2014年的19.8亿元减少了51.5%;其中股东应占溢利是7.3亿元，同比2014年的17.1亿元减少57.3%。大悦城地产方面表示，物业开发方面的收入下滑主要是可入账的销售型物业货源不足带来的物业销售收入下降所致。

这似乎从一定程度上证明，尽管有西单大悦城珠玉在先，但并不是大悦城的金字招牌下所有项目都能够复制同样的光环。

对于大悦城的惨淡业绩，严跃进基于大悦城2015年年报分析称，随着部分大城市零售市场相对不景气，大悦城一些地产业务和盈利层面都会受到一定冲击。也有业内专家认为，商业地产受电商冲击显著，二三线市场日趋饱和也带来不利因素。

从北京、上海的一线市场，到天津、沈阳、烟台、杭州、成都的二线市场，在经济下行导致消费力不足、实体商业竞争无序、O2O模式尚未成型等诸多问题构成的购物中心整体发展困境中，大悦城目前仍在艰难探索发展之道。中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政透露，优质二线城市商业项目趋向饱和，未来大悦城不排除会进入好的三线城市。

从一二线到未来的三四线，随着市场等级下沉，市场环境、消费群体也会发生不小的变化，这对于出身名门、有着央企血统的大悦城来说，是机遇还是挑战?其能否应对自如?

严跃进表示，从2016年市场表现和预判看，类似大悦城地产等地产商，会在复合型零售业态的设置和项目开发方面加大力度，这对于业绩的提振有积极的利好。其城市等级不断下沉，和其拿地成本较高等压力是有关系的。但是此类三四线城市的消费力明显不能和一二线做对比。

究竟未来会交上一份怎样的答卷，大悦城的答案引人期待。

开销大、债务重，中粮地产如何纾困?

此前在回应中粮集团将剥离地产业务的传闻时，中粮地产相关人士称，公司按计划运行良好。

不过有媒体曾撰文指出中粮地产“费用方面”有问题，而这正是中粮集团地产业务盈利水平低的症结所在。

中粮地产2015年年报数据显示，其销售费用、管理费用、财务费用这三大费用占营业收入比重分别高达4%，3%和4%。同为央企背景的保利地产这三项费用比率分别为2%、2%和2%，招商地产为2%、2%和3%。

虽然2015年中粮地产三大费用占比比其他两家地产公司较2014年差距有所缩小，但三大费用消耗掉了营业收入的11%，仍不可小视。

一边是开销如流，一边是债务累累。

根据中粮地产2015年年报数据，截至2015年底，其资产负债率为79.96%，同比上升2.99个百分点。虽然年报称，中粮地产背靠央企中粮集团，短期偿债能力较强，财务状况总体可控，但背负如此量级的债务，步履维艰，显而易见。

据了解，截至2016年3月31日，中粮地产短期借款余额54.15亿元，一年内到期的非流动负债余额21.00亿元，长期借款余额174.35亿元，应付债券余额37.73亿元，上述有息负债合计287.23亿元，占公司当日资产总额比例为49.83%，而2015年全年中粮地产营业收入尚不及135亿元。

事实上，在中粮地产近日披露的非公开发行事项修订方案中，定增募集的近50元亿资金，除却用于整合项目、扩大规模外，中粮地产还将拿出10亿多元偿还债务。10亿元投进近300亿元的债务池，或许能荡起一点涟漪，效果却无异于杯水车薪。

中粮地产下一步将如何在高支出高债务的合围中继续破局纾困就显得至关重要。

严跃进表示，中粮集团在央企改革上，夯实粮油等传统领域的基础，可能也是一个重心。而类似地产业务本身，可能从偿债等层面看，还是需要中粮地产本身来寻找新的融资渠道。这样的支持减少，加上同类企业竞争压力增加，可能会使得部分负债的压力相对增加。另外企业品牌溢价能力也需要强化，这样可能会使得项目的高周转模式得以成立，以减少相应的财务成本。