明年中国楼市的政策布局正在逐步明朗。

12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开。根据新华社公开的中央经济工作会议公告全文（下称“公告”），明年楼市政策的重要方向即是消化房地产库存。

公告称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革

的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

公告亦明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

在中国房地产开发集团理事长孟晓苏看来，这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革，即把居住制度改革延伸到“农民工”身上，惠及这些“新市民”。

我国上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。

在孟晓苏看来，“加快农民工市民化”是新型城镇化的核心，也就是说不只是允许其进城务工，更支持其购房转化为市民。1998年以来，城镇大部分的居住需求已经满足，未来将解决3亿人进城问题，这3亿人也将成为解决楼市库存的重要支柱。

化解高库存

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，在一系列楼市托举政策下，2015年全国商品房的成交量有望接近或超过2013年的最高水平。

然而，高销售并未破题楼市库存问题，根据国家统计局数据，截至11月末，商品房待售面积69637万平方米。

但实际的库存口径远超于此，根据平安证券首席经济学家钟伟的测算，全国楼市库存将高达90亿平方米。

“虽然2014年以来，中央出台了一系列支持住房消费的政策，但是效果却不如人意。”全联房地产商会创会会长聂梅生介绍，为什么以前行得通的办法，到现在行不通了？核心在于2008年的楼市低迷受当时的调控政策以及国际金融危机影响，而现在大部分的刚需已经满足，楼市的供需关系已经逆转，光靠刺激这部分刚性需求是不足以消化现有库存的。

在聂梅生看来，挖掘新增的住房需求是解决高库存的重要内容。未来的新市民——农村居民——的居住需求无疑是新增住房需求的重要着力点。

公告称要通过加快农民工市民化、户籍制度改革等，扩大有效需求，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，从而消化库存，稳定房地产市场。

根据国家统计局对农民工的调查数据，2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

农民工进城购房需系统性改革方案

有关支持农民工消化楼市库存，公告提出了两点方向，一个是进城买房，另一个是长期租房。

根据21世纪经济报道记者的在多地采访了解，落实农民工进城购房仍面临信贷、买房并不落户等诸多落地难题。

以安徽为例，根据国家统计局安徽调查总队统计，2014年，安徽外出农民工月均收入为3157元。

反观房价数据，今年11月份，合肥新建商品住宅平均价格8406元/㎡；六安均价4470元/㎡，黄山均价5335元/㎡。

按照可以落户的90平方米的普通住宅的总价计算，上述三地的总价分别为76.5万、40.2万、48万，按照目前25%的首付比例计算，大约为19万、10万、12万。也就是说，外出农民工不吃不喝分别需要5年，2年零8个月、3年零2个月才能攒够首付款。

首付款并不好挣，另一个现实情况是，即使满足首付款，农民工办房贷也并不容易，北京荣邦瑞明总经理陈民介绍，农民工存在收入不稳定、没缴纳社保、住房公积金，还贷信誉低等诸多问题。也就是说，农民购房后的贷款风险补偿机制并不健全，因此农民购房后还款执行难度较大。