回报兑现存疑

据财新网报道，在万达商业私有化方案中，万达集团及境内外股权投资人通过一定渠道在境外设立SPV（特殊目的载体），达成一致行动人参与全面要约，单个SPV收购比例不超5%。若退市满2年或2018年8月底前未在A股上市，万达集团将分别以每年8%和10%的单利向境内外投资人回购全部股权。

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事兼中国南区与西区主管黄国钧告诉《每日经济新闻》记者，除了万达，富力也在推动回A股，估值水平受当时市场状况的影响，股票本身是没有承诺回报的，如果承诺8%~10%，可能就是债了。

如果按照52.8港元/股的收购价，目前万达商业对外已发行H股股本总计大约6.525亿股，万达集团及其一致行动人须为万达商业私有化支付成本344.5亿港元。但截至目前，万达商业尚未披露私有化方案。

一位港股分析师指出，中小投资者能否接受私有化报价，主要取决于中小投资者持股成本和私有化溢价。

去年8月，万达商业公开披露了3次股权转让及轻资产合作框架协议，先后累计出售15个万达广场项目全部股权，涉及常州、梅州、三门峡、宜春、郑州碧源、德阳、重庆永川、乐山、成都双流、绍兴、阜阳、滨州、烟台、营口和连云港15个城市，涉及交易对价总计约131亿元。

上述打包交易对手方为万达“稳升、稳余、稳普”三个有限合伙企业，背后的普通合伙人均为快钱金融。记者查询发现，这恰为万达与快钱合作的“稳赚1号”商业类REITs产品，但不限于此，涉及“稳酬、稳任、稳余、稳升、稳普、稳欣”六个有限合伙企业。

记者注意到，上述理财产品预期综合收益高达12%，其中净物业收入年化收益6%，须每年分配，而物业增值年化收益6%，须退出时一次性发放，约定回报背后涵盖了万达集团回购等约束条款。

黄国钧表示，这其实是一种变相信托融资，所谓回购也就是提前还款，承诺12%回报率，对于房地产企业来说，如果分析一下A股与港股的毛利率和净利率水平，就会发现这个成本是比较高的，6%~7%之间应较为合理，为什么会让利，说明缺钱。

国金证券香港董事总经理黄立冲说，“万达其实有很麻烦的周转问题，收益率12%已经很高了，中小房企在海外发债成本也就8%~9%。”

黄立冲表示，借钱的是万达商业的股东而不是万达商业，不会影响其盈利性，最初私有化报价很难成功，最近又提高私有化报价，但有待观察。

万达商业内部相关人士说，稳赚那个产品，公司也是精挑细选项目，不出一分钱为所出售项目提供运营、管理服务等，给投资人许诺12%的预期收益率，外界看起来感觉很高，但项目投资收益会越来越好，会远超这个。公司最新发债成本才3.95%，与以往相比，融资成本一直在下降。

5月12日，华尔街见闻援引路透社消息人士称，因担心监管层禁令和股东不同意出价，大连万达集团正重新考虑万达商业私有化计划。

（来源：每日经济新闻）