一线与四线城市土地供应差别大 专家支招破难题

来源:地产中国网 2016-05-13 09:34:00

(原标题:一线与四线城市土地供应差别大 专家支招破难题)

日前,国土资源部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,要求加强和改进土地计划管理。从今年起土地计划以土地利用总体规划为控制,实行3年滚动编制、分年度下达,统筹新增和流量建设用地,新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废弃地复垦利用计划同时下达。

通知要求,各级国土资源主管部门要以土地利用总体规划确定的建设用地规模为基础,理顺规划计划关系,以土地计划细化落实土地利用规划目标;要统筹未来3年各类各业用地安排,深入分析当地经济社会发展形势,提高计划的科学性和针对性。通知同时提到,要逐步减少新增建设占用耕地,加大存量用地盘活和补充耕地的力度。此外,对各省区市2015年未完成处置的闲置土地,等面积扣减2016年计划。

上述政策意味着,国家要减少不必要的土地供应,同时积极盘活存量土地。土地调控一直影响着中国的房地产市场,过多的供应会导致房地产库存,而紧缺的供应可能会提高房价。而目前中国土地市场的局面却是一二线城市呈现出土地供应紧缺,三四线城市的土地却鲜有人问津的背离情况。因此,如何通过土地调控和土地盘活、因地制宜地解决各地问题,成为房地产市场的重要课题。

土地供应分化

5月11日,上海的一场土地拍卖会尤为让人注目,这是今年上海3月25日实施楼市调控后的首场土地拍卖会,热度不亚于此前长三角一带的楼市暴涨。

格力地产、融创中国分别以19.65亿元、30.05亿元夺得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块和12-01号地块,溢价率分别为109.04%、111.62%,成交楼板价分别为3.77万/平方米、3.83万/平方米,创下区域单价新高。这一成交楼板价已经超过了附近在售新盘的成交价格,未来上述开发商或要实现6万/平方米的价格才能保本。

同样的情况出现在很多核心二线城市。今年4月7、8日两天,苏州13块地进行拍卖,楼面价最高达2.87万/平方米,最高溢价率超300%,两天内卖地收入达251亿。而2015年苏州卖地的总收入为599亿,已是年度历史最高水平。

在一二线城市火爆的同时,一些三四线城市的土地却鲜有人问津。以安徽芜湖为例,由于其住宅供应过剩,多个楼盘入住率不到30%,并多次爆出开发商退地的情况。在江苏常州,已超过1年没有土地供应,主要原因就是之前的楼市去化周期过长。

明源地产研究院副院长刘策则认为,随着行业进入转型与分化的深水区,区域分化日益严重,一二线城市总体表现优于三四线城市,因此回归一二线成为开发商们的共识。

上海作为一线城市之一,其特殊的区位优势,必然激发在土地市场的争夺,尤其是个别优质地块争抢激烈。但是这样的土地分化也引起了业内的警觉,如果按照目前的土地价格,那么未来房价的定价体系可能还要重新评估。

不过,真的会有那么多购买力来实现吗?对此,业内也是看法不一。但是业内基本一致的声音认为,调整市场土地供应,或许可以缓解目前的土地矛盾。

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上述政策意味着,国家要减少不必要的土地供应,同时积极盘活存量土地。土地调控一直影响着中国的房地产市场,过多的供应会导致房地产库存,而紧缺的供应可能会提高房价。而目前中国土地市场的局面却是一二线城市呈现出土地供应紧缺,三四线城市的土地却鲜有人问津的背离情况。因此,如何通过土地调控和土地盘活、因地制宜地解决各地问题,成为房地产市场的重要课题。
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