天价豪宅市场价值还会继续体现

如上所述，上海市2016年1-4月卖出了400套天价豪宅，按照这个销售总量真的算是火爆的“亮瞎眼”，那么，后续天价豪宅市场是否一如既往那么坚挺？天价豪宅是否还会延续继续放量的局面？如何看待天价豪宅的市场价值？同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。从2016年上海天价豪宅市场趋势来看，2016年天价豪宅成交套数超越2015年的成交套数是没有悬念的，但是，由于上述几方面的综合利好，天价豪宅的成交量也将成为历年相对较高的水平，预计2016年成交套数或超过800套，达到历年来豪宅成交套数总量最高值。具体来讲：

首先、市中心土地资源“稀缺性”支持天价豪宅价值持续增值。

市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块还是走高端豪宅的路线。比如，在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现，其未来升值及增值价值也值得期待。

第二、上海楼板价“地王”出现，诱发天价豪宅市场更加坚挺。

2014年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为59859元/平方米，剔除保障房的楼板价为85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全国“单价地王”的纪录！

此外，2014年年底，格力地产、三湘地产分别拿下前滩上海楼板价“地王”，而6.6万元/平方米的楼板价已经成为周边豪宅项目走向坚挺的依据。如今，这些项目即将入市，据笔者了解，这些项目基本上是10万元/平方米的项目范畴，并且随着前滩建设进度的推进，未来这些项目销售价格超过10万元/平方米也是指日可待。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块楼板价已达85513元/平方米，前滩地块楼板价也达到6.6万/平方米，这对于周边板块来讲，比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个天价豪宅市场，均会受到土地成本攀升的影响，这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺。

第三、高端人才及富豪阶层聚集，上海天价豪宅市场需求长期存在。

从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等 上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立、上海科创中心的建设等等，将有大量高科技人才、管理人员引进，大上海的高端居住市场需求前景可期。

此外，2014年9月12日，胡润研究院发布了《2014中国高净值人群养生白皮书》。该白皮书显示，截至2013年年底，除港澳台之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪（含亿万富豪及以上）人数已达109万人，比上一年增加4万人，涨幅3.8%；其中亿万富豪人数已达6.7万人，比上一年增加2500人，涨幅3.7%。胡润预测，未来三年，中国亿万资产以上的富豪人数可能达到7.3万人，千万富豪可能达到121万人。富豪人数的上涨主要源自GDP和房价的增长。

从地理分布来看，定居北京的千万富豪比去年增加8000人，达到19.2万人，亿万富豪比去年增加600人，达到1.13万人，全国排名第一；广东有18万位千万富豪和1万位亿万富豪，排名第二；上海有15.9万位千万富豪和9100位亿万富豪，排名第三；浙江有13.3万位千万富豪和7800位亿万富豪，排名第四。这四个省市共拥有千万富豪66.4万人，占全国的61%。

从上述数据可以看出，正是由于这些富豪阶层频出，使得全国各地的一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅，未来上海天价豪宅项目的前景可期，未来仍然有较大的市场需求及增值空间。

第四、2016年上海楼市继续“限购”利好天价豪宅市场。

3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，限购政策从严执行，这也就意味着由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，高端住宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或市场平稳期，天价豪宅市场尽管有时会呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”。

当前，在2016年楼市继续“限购”的市场背景下，由于投资者资产配置、地价推动等因素，天价豪宅市场需求正在大幅释放，当前市场已经出现火热的趋势。而此时，由于楼市限购存在，仍然会使大量高端市场需求置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。这也就意味着，未来市场一旦反弹或限购政策一旦松动，投资者将获得更大的投资回报与收益。

来源：同策咨询