1至4月沪10万+天价豪宅成交量同比上涨66%

来源:地产中国网 2016-05-09 13:16:00

3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布,至今为止,已经有一个月有余,那么,上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征?“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现?接下来上海“天价豪宅”市场趋势是什么样的?

同策咨询研究部数据显示,截止4月30日,2016年1-4月上海商品住宅成交面积531.75万平方米,同比上涨66%,成交均价34317元/平方米,同比上涨19%。尽管1-4月商品住宅销售量价出现齐升,但是,“沪九条”之后的4月份市场表现来看已经发生明显的变化。数据显示,2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米,较去年同期下跌21.78%,环比2016年3月下跌56.08%(这跌幅算暴跌);商品住宅销售价格为32636元/平方米,同比上涨10.60%,但是,比2016年3月下跌1.30%。

尽管上述数据存在成交结构变化的因素,但是,从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出,“沪九条”新政的效果是明显的,市场也会因为成交量的降低而降温。那么,上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征?“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现?

从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看,同策咨询研究部数据显示,截止4月30日,2016年1-4月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交400套,其中,公寓358套,别墅42套(见附件一各项目成交明细)。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为55套,其中,公寓37套,别墅18套,2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况,同策咨询研究部数据显示,2010-2015年6年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交1213套,其中别墅豪宅291套。2010-2015年这6年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套、144套,611套,6年平均每年卖出202套左右。而仅仅2016年1-4月上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出400套,大幅超出近6年202的年均套数,也达到2015年“天价豪宅”元年611套的65%。从2016年1-4月上海天价豪宅市场表现来看,已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值,火爆程度可以说是 “亮瞎眼”。

从2016年1-4月分月份来看,上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅四个月分别成交103套、55套、156套、86套。从数据层面来看,3月份的天价豪宅的成交量拉升了全年的成交数据。回顾“沪九条”出台的市场背景,当时,3月初已经传闻上海楼市政策会收紧,对于豪宅项目来讲,为了规避政策面的影响积极跑量,造就了3月份156套的单月成交高峰值,从结果来看,由于政策预期出台的因素,3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

从“沪九条”出台前后“天价豪宅”的市场表现来看,“沪九条”出台之前,由于政策预期出台,豪宅市场开始集中跑量,同策咨询研究部数据显示,2016年1月1日-3月24日,上海天价豪宅成交了259套,其中公寓豪宅229套,别墅豪宅30套;“沪九条”出台之后,3月25日-4月30日,一个月有余的时间当中上海市“天价豪宅”成交套数仍然高达141套,其中,公寓豪宅129套,别墅豪宅12套,似乎没有受到“沪九条”政策面的影响。

2016年1-4月上海天价豪宅成交“亮瞎眼”的四大原因

那么,上海天价豪宅为何2016年1-4月突然成交量翻红?天价豪宅是否还会延续继续放量的局面?如何看待天价豪宅的市场价值?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,2016年1-4上海天价豪宅成交套数高达400套,天价豪宅成交量创下历史新高。从天价豪宅市场翻红的原因来看,政策预期出台导致市场放量、单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为2016年1-4月天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要原因。具体来讲:

第一、3月初已经传闻上海楼市政策会收紧,对于豪宅项目来讲,为了规避政策面的影响积极跑量,造就了3月份156套的单月成交高峰值,从结果来看,由于政策预期出台的因素,3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

第二、在政策预期出台等因素影响下,1-4月单个项目主动推盘跑量,推升整体“天价豪宅”市场成交套数走高。

同策咨询研究部数据显示,2016年1-4月上海天价豪宅成交套数超过(含)10套的项目就高达43个,其中,翠湖天地隽荟都50套、嘉天汇御苑37套、嘉御庭36套、新世界花园26套、尚海湾豪庭23套、虹桥尚嘉苑22套、海珀佳苑20套;翠湖天地隽荟都成为2016年天价豪宅的一批黑马,一举成交50套,成为上海强势崛起的天价豪宅典型项目。

第三、经济低迷并且下行趋势明显,股市低迷不振,投资渠道缺乏,投资者不得不选择天价豪宅进行资产配置。

笔者认为,毫无疑问,从天价豪宅成交数据来看,在经济低迷并且下行趋势的市场背景下,尤其是股市进入低迷期之后,投资渠道缺乏,投资客更加看重天价豪宅的资产配置作用,由此而继续推动天价豪宅市场高歌前进。2015年全年就是天价豪宅的元年,2016年1-4月,虽然有“沪九条”政策出台,但是,并没有影响投资者对于天价豪宅的资产配置热情。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

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