房企“喜忧参半”
营改增之前,房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息,营改增铺开试点后,房地产业将按销项与进项的差额,按11%的增值税税率来缴税。
多家开发商告诉记者,营改增后企业缴税负担是增是减,他们心里并没有底。
克而瑞分析师林波指出,从税率来看,增值税税率看上去比营业税税率有所提高;但营业税是按营业额全额征收,而增值税是按差额来征收的。这其中的关键,在于获得进项的抵扣。
也正是在进项抵扣的这一环节,成为困扰不少开发商的一个问题。
上海一家大型房企高层告诉记者,房地产行业涉及诸多采购和产业链条,有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票,房企便无法将这一项目作为抵扣。
“有的开发项目是把材料和建筑一起包给建筑商来做的,经过一定的周期后才结转到房企,如果建筑商不能提供相应的增值税发票,房企同样没有抵扣项目。拿不到进项的成本抵扣,在税率提高的情况下,缴税负担是比较大的。”一家福建房企高层说。
一家中型房企高管则向记者表示,营改增试点刚开始,由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期,所以税负是增是减,现在还不好说。“这项工作的关注,可能至少要持续操作一年,才能基本弄明白。”上述房企高层说。
谢靖宇指出,正是考虑到现实操作中可能存在的一些困难,政府铺开试点营改增中设置了时间的缓冲期。
在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中,明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目,仍适用于5%的增值税征收率。而在5月1日后取得的房地产项目,企业可分两年抵扣其进项税额。其中,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。
研究人员认为,虽然房地产开发涉及诸多环节,有一些成本支出获得进项抵扣可能暂时有困难,但房企有望从房地产最大的成本——土地支出中获益。
谢靖宇认为,适用于11%增值税率的房企,可将购地成本从销售额中抵扣。“对住宅和商办项目来说,购置土地的支出是开发商一项最主要的成本。营改增铺开试点后,土地可被视为抵扣项目,这将有利于开发商减轻缴税负担。”谢靖宇表示。
来源:华夏时报
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