宽松政策助力销售高增速,去化好转但库存依旧
    2015年初至2016一季度末,市场处于政策宽松的窗口期,各项去库存政策助力行业销售实现高速增长,其中上市房企营收增速分别为37.34%、40.02%,带动库存去化周期好转(同比-9.64%)。但行业本身较高的库存并未得到实质性的改善,基数依旧走高。
    房企业绩分化,集中度加速攀升
    2015年,全部上市房企中亏损企业由14家激增至26家,2016年一季度多达39家,盈利对于很多不具优势的中小企业来说愈加困难。扎根在一二线核心城市的区域型公司业绩表现出众,跑赢全国平均水平。分化加剧的同时,行业的集中度在不断的提升,2015年TOP10房企的营收市占率提升6.07个百分点,达62.65%。未来随着行业不断洗牌,市场集中度上行是必然趋势。
    增收不增利,ROE持续下滑
    自2012年以来,行业的整体毛利率水平一直处于下滑趋势,2015年(28.58%)同比减少4.11个百分点,降幅扩大近3个点,2016年一季度毛利率更是下降7.17个百分点,导致上市公司净利润增速分别为一直弱于营收增速,为12.75%、36.55%。近年来行业的ROE也在不断下滑,2015年上市房企的平均ROE(9.92%)同比下降1.46个百分点。
    融资加大致负债率上升,偿债压力减缓
    2015年以来,国家不断出台各种降息降准政策,为市场提供了宽松的融资环境。上市房企及时抓住契机,加大融资力度,因此2015年行业资产负债率以及真实负债率均有所上升。但随着资金的注入以及高销售带来的现金流,行业整体货币资金覆盖率突破1,短期偿债压力较小。
    维持谨慎看好
    2015年以来,在各项政策的不断刺激以及改善性需求的释放下,市场持续向好。但是随着基数因素和政策的边际作用递减以及行业两年左右的小周期波动下,地产销量的高速增长恐怕难以维持。但2线城市销售火热的状态仍将维持一段时间;因此我们看好两类地产公司,一是业务布局于核心二线城市的区域性龙头股,二是转型和改革确定性较高的中小地产股。
    风险提示:区域政策收紧,整体经济下行风险。