两年来城北城南江北仙林房价涨幅最大

来源:地产中国网 2016-04-29 09:18:00

4月25日下午,南京市发改委正式发布了关于《南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读,明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间。这一消息在地产圈内中炸开了锅,各家楼盘未来的涨价空间成为市场关注焦点。但更值得关注的是,从去年以来,南京房价已经连续上涨13个月。在房价、地价的轮番上涨中,南京的楼市格局也因此发生了翻天覆地的变化。
城北房价领涨全市
28个月涨幅高达61.7%

根据国家统计局数据,3月份南京新房环比上涨高达3.5%,已经连续第13个月上涨。那么,各板块的房价具体涨幅究竟有多少呢?
数据统计显示,城北、仙林、城南、江北成为南京近年来涨幅最大的四大板块。其中,城北板块2013年的普通住宅均价为13068元/㎡、仙林板块为15044元/㎡、城南板块为12915元/㎡,江北板块则仅仅8354元/㎡。
但28个月后,截至今年4月26日的数据,城北板块目前普通住宅均价为21134元/㎡,上涨幅度达到了61.7%。同样,目前均价20320元/㎡的城南板块,对比2013年涨幅达57.3%。江北均价12384元/㎡,涨幅为48.2%。仙林板块均价20489元/㎡,上涨幅度为36.2%。
此外,数据显示,目前城中板块的均价为34325元/㎡,河西板块的均价为30217元/㎡,城东板块为22664元/㎡,江宁板块则为14677元/㎡,与目前市场上感知到的房价相比似乎要低不少。对此,业内人士分析称,由于4月成交的房源主要是2014年和2015年领取销许的房源,并且很多板块的房源分布不均,当低价房源成交量占主力的时候,整体上就会拉低板块的价格。
江北地价上涨最快
涨幅最高达459%
“面包”价快速上涨的同时,“面粉”价的涨幅更加吓人。
在江北,2011年6月,中海地产以4010元/㎡拿下位于江北的G20地块。2015年9月,三金拿下的江北G35地块,楼面地价11130元/㎡。而今年3月,中建东孚以11.2亿元拍得G02地块,楼面地价高达22435元/㎡,成为江北新地王。从2015年9月到今年3月,仅半年,地价涨幅就达101%。对比中海,中建的地价涨幅达459%。
而在房价涨幅最高的城北板块,2014年,中冶盛世滨江地块楼面地价8272元/平方米。2016年3月,热河南路客车厂地块以29899元/平方米被竞得。两年涨幅为261%。
同样,在城南,2012年6月,万科拿下的G07地块楼面地价为5138元/平方米。2015年10月,板块最高地价被万科地产以18201元/平方米拿下,三年涨幅为254%。
在河西,2013年10月,北京金隅以16979元/平米拿下G75地块。到了2016年1月,上海建工拿下的G68地块,楼面地价达到了惊人的42561元/平方米。26个月来,地价涨幅150%。
地价涨幅令人咋舌的还有麒麟板块。中海国际社区2013年拿地时地价为5554元/平方米。而2016年4月15日,京奥港房地产进驻麒麟的地价达到22353元/平方米。三年涨幅高达302%。此外,江宁板块从2012年保利的6388元/平方米,到2015年金辉的16389元/平方米,地价涨幅达到了156%。仙林板块从2013年中天的10259元/平方米,到2015年高科的21032元/平方米,两年涨幅105%。
涨价带来产品升级
各大板块告别传统定位

而地价的持续高攀,使得板块的定位也随之变化。传统刚需板块如江北、江宁、麒麟等,土地价格高昂,带来的是开发商成本高涨,导致了产品类型的变化。“刚需最受欢迎的产品是小两房和小三房,这样的产品以后开发商可能不会再做了。”同策咨询南京公司副总经理杨锐表示,开发商可能会选择把户型做大、精装交付等,也就是把产品的附加值做上去。
开发商产品定位的变化,带动了板块定义的变化。“江北、江宁、麒麟等板块会告别刚需,从纯刚需定位转变为首改的定位。而河西板块这种早就定义为改善板块的,后期会向二次甚至三次改善转变。”杨锐分析说。
业内观点
景枫营销总监糜振洋:
下半年走势主要关注三大指标
最近一段时间房价高热,从根本上反映了供需结构的矛盾。目前新房库存量3万套是偏小的,供小于求,成为这场高热的导火索。把南京10年房价走势线拉平了看,其实每年南京房价基本都是保持10—12%涨幅,是比较符合市场健康发展的基调。谈到下半年楼市,糜振洋认为,目前限价令已出,一是要看库存量的变化,如果库存量仍旧保持低态,限价可能会起到反作用,反而继续推高房价;二是看整体购买力是否透支,特别是来自金融方面的政策调整,还有一点不能忽视,就是实体经济复苏速度有多快。
中电置业总经理助理吉勇:
房价仍会上涨,但会趋于平稳
随着房价的上涨,南京很多板块逐步“脱刚”。改善需求持续释放,但并不意味着首次置业的需求在减少,只能说无论是首置,还是改善置业门槛都在拔高。从中长期来看,改善需求依然会在市场上占据较大的比例。限价政策的出台,对后市的房价会有抑制平稳的作用,但房价依然会持续上涨。
佳兆业集团南京公司营销总监周亮:
今后高价拿地的房企将面临困局
从去年10月份开始,南京开始进入房价上涨的高速通道,虽然此轮上涨完全是从市场内部自发产生,但部分板块,如河西、江北涨幅已相当大。对于开发商而言,一味的暴涨肯定不利于未来房地产市场的健康发展,所以对于限涨新政,周亮是持积极态度。虽然新政发布有利于抑制房价过快上涨,但土地成本也在逐年上升,这对于今后以高价拿地的房企来说,会面临一些困局。
苏宁环球江北公司副总经理王越:
市场变化更需开发商修炼“内功”
从去年到今年,南京房价上涨速度过快,因此政府出台了限价令,应该说是一种对房地产市场调控的行政手段。
不过不管市场如何变化,开发商还是应该练好“内功”,把自己的产品做好。

来源:现代快报

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