原标题：土地年限缩水引争议主要原因信息不对称

日前，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会广泛关注。“买个房子，刚刚还完贷，又要续约土地费。”“房子还在，土地要被收回去”……由于事关每一个居住在城市的居民切身利益，一时间，舆论哗然。

具体到惠州，房屋土地年限所引发的争议同样屡见不鲜。但在记者调查中了解到，与住宅所需的天价续约费不同，惠州土地年限的争议并非个体，而是集中在新建楼盘销售和完善的过程之中。

业主买了房，突然发现房屋土地年限缩水引发争议。“业主未入住，房屋土地已蒸发二十载”“刚买的房，土地年限就只剩下27年”等事件市场出现，也成为惠州房地产市场争端的一个重要组成部分。

对于这一争议的产生，惠州市国土资源局地籍科科长谷文清直言，业主不应该将问题指向政府，根据规定，住宅用地法定最高使用年限是70年，但也可以少于70年。

楼市专家范忠洲则认为，购房是一种双向选择，消费者购买房屋前可要求开发商补齐土地年限，如果不延期，消费者可以选择不买。最重要的是买卖双方都要消费得明明白白。当前的争议更多的主要是因为信息不对等，以及开发企业的刻意欺瞒，业主受到欺骗进而引发争执。

惠州土地年限争议事件集中在新建楼盘

近日，由温州房屋天价土地续约费用所引起的争议迅速成为近期社交媒体传播的热点。

行业知情人士介绍，虽然该事件在惠州也受到广泛关注，但由于商品住宅发展只有三四十年，住宅土地延期在当前阶段，更多的还是一种隐忧，在短时间内并不会迎来多个住宅土地年限到期的情况。

尽管是一种预期的担忧，但记者在梳理惠州关于土地年限事件时发现，争议并不少见。据公布信息显示，松苑雅居、乔弘模范生、金鼎雅苑，以及宏益公馆（交楼前补齐）等多个项目在销售中，均因房屋土地年限缩水引发争议。

记者发现，惠州该类土地年限争议事件的焦点大多聚集在新建楼盘销售过程中，而具体到单个住宅房源的土地年限续约或争议则还未出现过。

据知情人士介绍，事实上任何商品房屋的土地年限都不可能是满满的70年，企业从拿地报建和开工建设，加上工程建设周期，到业主购房入住，最少也需要几年的时间，因此新建房源都会或多或少存在土地年限缩水的现象。

在去年跟进水口乔弘模范生的土地年限争议事件过程中，业主刘先生曾告诉记者，他也能理解楼盘建设需要时间，但要在合理的范围内。对于购房者来说，只要土地年限在50年以上基本都能接受，但突然被告知只剩下30年，这超出心理承受预期，让人接受不了。

对于土地年限缩水情况的出现，楼市专家范忠洲直言土地闲置也造成了土地使用年限的缩水。部分企业先拿地，面对不断上涨的房价，囤几年再开发。另外住宅用地取得的渠道不尽相同，也会使得土地年限长短不一的情况产生。

开发商销售过程刻意欺瞒成争议主因

对于争议的产生，除了项目用地年限不同程度缩水的事实，开发商在销售过程中的隐瞒成为主因。乔弘模范生业主刘先生就表示，开发商没有任何的公示，销售人员面对购房者的询问也是避而不谈，等买了房才发现土地年限缩水严重。

事实上，这样的情况还普遍出现在松苑雅居、新湖丽园、一品中央等项目的销售过程中。

值得引起注意的是，等到开发商与业主之间的交易达成，作为主管的市国土部门就陷入尴尬。面对市民在该局网络问政平台的咨询，业主能否要求开发商补地价？该局无奈表示，住宅用地法定最高使用年限是70年，但也可以少于70年。国家并没有相关法律规定，商品房用地使用年限必须是70年才可以售卖商品房，土地行政管理部门也没有权力强制开发商必须为业主补足70年土地使用年限。

该局地籍科科长谷文清同时也表示，尽管在国土的范畴尚无相关法规要求，但如开发商在《购房合同》载明的土地使用年限与所购商品房用地实际使用年限不一致，购房人可按合同法向开发商提出按合同约定延长土地使用年限要求，或通过法律途径维护自身权益。

谷文清同时介绍，尽管该局无法强制企业来补地价，但对于企业前来给土地延期将积极办理。他说，现在已经有很多楼盘来申请，毕竟房屋土地年限长一些，房屋价值也会更高一些。

前两年处于争议漩涡的宏益公馆楼盘就是成功续约的例子。面对业主质疑还未入住，房屋土地年限就已经少了20年，开发商宏益地产数度申请延期，最终在2014年底（业主收楼）前完成土地延期。记者从开发商内部人士了解到，土地续约花费接近2000万元，然而开发商的举动赢得了业主的认同。

面对近期该开发商新楼盘宏益花城的入市，此前在宏益公馆置业的刘先生就准备去看看，开发商能够坚守诚信，买得也放心。

买卖双方应该双向选择

不单是续约的楼盘能够得到业主理解，即使是开发商未续约，能够提前告知，市民消费得明明白白事实上也能避免很多关于土地年限的争议。

位于惠博沿江路周边的华泓星岸城，由于开发商是在上世纪末拿地，当前组团地块土地年限遭遇缩水。在当前的市场下，开发商选择对后续开发地块续期，而前期面江的地块则维持原状。据了解，一线沿江部分房源所处地块当前仅剩40余年期限，而后续地块则已补缴。结合不同阶段的价格表现，以及不同地块所拥有的景观资源不同，采取不同的应对方案。在实施过程中，开发商的这一做法也得到了业主的理解。

范忠洲坦言，在楼市交易过程中，无论是对于开发商还是业主，买和卖都应该是双向选择。对于开发商而言，做好公示，不欺瞒业主。在价格上，年限短价格就卖低一点，年限高就卖高一点。同时，业主如果对楼盘土地年限有质疑可要求开发商补缴后再购买，若开发商不愿补缴，购房者另外再选购即可。

事实上，在即时的市场交易过程中，土地年限的不一样也会带来房屋价值的高低变化。惠州新世纪房产总经理李雁豪就介绍，房屋土地年限平常一般不会太被关注，但如果年限太低只有二三十年则会让业主担忧。买过去住几年土地年限就到期了，尽管没有明确规定怎么办，但这种不确定性会让客户另行选择，除非房屋价格优惠太过明显。

在这一问题上，江北金鼎雅苑的做法值得肯定。楼盘自去年7月份开盘以来，在营销中心设置了提示，明确告知购房业主该项目土地年限到2063年，剩下47年。而项目通过持续的特价房策略，以及长期低于片区其他项目的定价受到关注。已在该项目置业的购房者刘大为面对记者询问是否担心时直言，什么价格买什么产品，不是大问题，这个价格能接受。

惠州市国土资源局局长曾庆全谈及这一问题也直言并不是大事。他说，根据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体到如何续期则还需等国家的进一步规定。市民对此其实无需太过担心，但同时也介绍，对于购房者而言肯定是希望买的是土地年限满70年的房子，这对于后续的交易价值还是会产生一定的影响。

来源： 南方日报