●货币政策方面的刺激

从2001年以后的房地产运行看，房价与货币投放高度相关，简言之，房地产市场对信贷与货币政策的变动高度敏感。此次一线城市楼市疯狂亦与货币政策变动有关。2015年多次降准降息，尤其是2016年1月份的信贷数据使市场神经受到强力刺激（1月份新增人民币贷款2.51万亿元，社会融资3.42万亿元，同比增67.08%、环比增88.42%）大超市场预期。从人民银行公布的第一季度信贷数据看，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。一季度全部新增贷款为4.61亿元。单季1万亿的房贷新增量，创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录。如果与去年作比较，2015年全年，新增个人住房贷款总计2.66万亿元。从余额来看，截至3月末，个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。

楼市与股市一样，不存在市场均衡价格，其价格波动主要受预期支配，价格上涨的趋势一旦形成就会自我强化，2015年的一线房价已经形成上涨趋势的背景下，再受到上述一系列来自货币政策方面的刺激，结论是不言而喻的。

●房地产中介的加杠杆行为助推了房地产投机

在资产价格快速上涨的背景下，投资者倾向于加杠杆，这是资产价格波动过程中的一般规律。去年上半年股市的快速上升与融资融券及场外配资的快速增长密切相关，并由此导致了股灾的发生。在楼市价格快速上升之后，类似股市的场外配资行为快速发展，值得我们高度关注。

根据公开报道，目前有不少机构都提供“首付贷”，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。

对于银行的风险控制而言，住房按揭贷款的首付是第一道安全阀，中介机构提供了“首付贷”后，按揭贷款实际成了“零首付”产品，银行风险控制的安全阀完全失效了，这是十分危险的现象！美国的次贷危机就是因为大量零首付的按揭贷款导致的。

3建议

因城施策的政策思路是正确的。一线楼市的价格上涨的主要推动力是股价上涨产生的财富效应，随着今年初以来的股价下跌该因素已经减弱，但货币政策的对楼市的刺激作用在强化，中介机构给投资者的融资加杠杆行为进一步助推了房价的上涨。不同的城市情况差异较大，因此，让地方政府承担房地产调控的主体责任，不同城市用不同的调控政策无疑是正确的。

既要防止房价暴涨，更要防止房价出现暴跌。从前面的分析可见，当前一线城市房价上涨的主要因素（股价上涨）已经基本消除，因此，从宏观调控的角度看，在试图控制房价继续上涨的同时，也要警惕出现突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地产市场，最近1年价格上涨速度过快，最容易出现失速下跌。另外，香港的楼市在多方面因素的作用下已经出现拐点，香港市场的负面信息迟早会传导到深圳楼市。我们注意到，3月底出台的房地产调控政策措施中，深圳的政策力度小于上海，估计深圳有关方面已经考虑到了香港的因素。

3月25日上海、深圳等地抑制房价过快上涨的政策出台之后，住房的交易量下降了一半左右，交易价格也明显出现了下降，短期来看，这是正常的市场反应，但需要跟踪观察，避免市场出现较大波动。

房地产中介机构与互联网金融公司合作提供的“首付贷”产品蕴含较大风险，需要有关部门在调查摸底的基础上，依法逐步处置，有关金融监管部门已经采取措施对“首付贷”业务进行整治，但政策落实有一定的难度，主要原因是提供“首付贷”业务的公司与提供按揭贷款的银行及房地产中介机构都是利益共同体。

值得借鉴的是去年上半年股市里一度盛行的场外“配资”行为，证监会从去年初开始不断出台政策试图遏制场外配资的蔓延，但在股价上涨过程中这些政策很难得到执行，最后导致股市持续震荡。从一定程度上说，今年房地产市场出现的“首付贷”与去年股市里的场外配资性质是一样的。

来源： 新京报