考验商业地产运营商财技

温州土地证续期事件发生以来，外界质疑购买不动产是否还有价值，尤其是房企手中持有大量投资性房地产，究竟有没有足够的资产价值。

从现有法律法规来看，业内较为一致认为工业、商业等性质的不动产如果用地到期需要补交土地出让金。

不过，新的问题也来了。如果商业不动产到期后需续交相关税费才能使用，他们是否还有投资价值？运营商是否愿意继续长期持有、运营这些商业不动产？

当前，诸多典型二线城市的商业不动产存量大、空置率高与租金回报率偏低已是一个不争的事实。此外，在北上广深四个一线城市，虽然商业地产整体空置率相对较低，但就平均租金回报率来说，相对香港等发达城市，仍然处于偏低状态。

近来，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)基于既有住宅地产开发优势及旗下庞大的百万级业主资源与粘合度，正在全国力推“万科里”社区型商业，加上其他业态的万科商业地产，在未来万科万亿级市值中占比10%，也就是上千亿市值的规模。

仅以成都万科为例，今年运作的商业体量达60万平方米，其中持有型商业占10万平方米，今年开业的商业为2万平方米，部分会持有运营两三年之后以整售方式退出。

万科商管一位内部人士表示，他们并不担心土地使用权到期问题，现在还早着呢，当前的核心是把从各个商业地产挖来的商管人才团队磨合好，运营好商业才是关键。

万达商业一位不愿具名的相关人士也表示，旗下商业项目都是最近几年才拿到的，离到期还远，目前他们主要任务是做好“轻资产”探索，盘活资产，让资金流快点滚动起来，降低财务成本等。

记者注意到，国内商业地产的资产价值与租金回报倒挂，导致有效退出渠道相对偏少，持有型商业的资金沉淀量大，回笼周期过长，综合成本偏高。

对于商业用地权到期的影响，亚信控股集团董秘荣腾洪表示，一个是资金风险，如果商业项目到期未增值，税负成本对其将是雪上加霜，但对于大型优秀运营商来说，即使用地到期，他们也会想办法让收入覆盖成本，一个是评估风险，项目到期之后如果续期，国土部门会请第三方评估，按一定的折价补交土地金，但问题是选择什么样的评估方式与基于什么评估，对补交部分影响较大。

“商业贷款是受限制的，融资成本相对较高。”荣腾洪说，商业运营商一般会通过关联平台融资、与大型商业合作、融资租赁、向基金等投资公司托管以获取固定收益等形式分散风险。

（来源：每日经济新闻）