北上广甲级办公楼租金看涨

险资投资地产的收益情况如何？对2015年投资地产的收益率情况，多数险企并未在年报中公开披露，仅中国太保披露了一项：2015年，从集团合并总投资收益率来看，“投资性房地产为9.5%，同比上涨了1.4个百分点。”

对这一收益率水平，冯爱国对《证券日报》记者表示，若这一投资主要是写字楼，且按照市场租金价格与成本之比来计算，属于相当高的水平。据他介绍，目前上海核心地段甲级写字楼的年收益率约为6%。

从目前的情况来看，险资投资不动产的类型大多集中在商业写字楼领域，在商品住宅及土地开发领域的涉足较少，因此，投资收益情况可重点参考写字楼的租金变化。

“租金走势是看一项商业不动产投资收益的重要参考因素之一。”仲量联行中国区研究部总监周志锋对《证券日报》记者表示，从租金走势来看，一线城市的供需增长幅度较一致，租金水平仍然保持上涨趋势，但部分二三线城市的租金却有所下跌。该公司研究数据显示，去年第四季度，北京、上海和广州的甲级办公楼租金与同质办公楼租金环比分别增长了1.1%、2.6%和1.9%；成都、郑州则分别下降了2.0%和6.7%。

除了租金水平，公允价值也可作为险资投资房地产收益的一项参考。记者发现，险企对投资性房地产的公允价值计算一般采用或参照第三方机构的评估结果。新华保险表示，根据仲量联行西门公司发布的资产估值报告，去年年底，其投资性房地产公允价值为32.08亿元，同比上涨了12.8%。中国太保去年年底投资性房地产的公允价值约为39.33亿元，同比上涨了1.7%。中国平安去年年底投资性房地产公允价值为504.53亿元（包括房屋及土地使用权），同比增长了50.7%。

除了在国内的地产投资，2015年，险资在海外的地产投资也明显增加。相关统计数据显示，截至2015年年底，险资在海外房地产市场累计投资额已达近60亿美元。

从投资回报水平来看，第一太平戴维斯近日发布的报告指出，2015年，美国、欧洲与亚洲市场的写字楼投资收益率基本与前期持平。纽约、洛杉矶西区和旧金山的写字楼投资收益率有所收窄，分别为4.0%、4.49%与4.57%；香港地区与伦敦的写字楼投资回报率分别为2.57%与3.18%。

冯爱国认为，险资的海外地产投资集中在发达国家的核心城市，并且投资标的一般是地标性建筑，整体来看，投资风险较小。而在国内，他表示，一线城市核心地段的甲级写字楼需求还将继续增加，物业的投资价值也会越来越高，因此，险资在国内投资房地产业会呈现聚集的特点。

（来源：证券日报）